Как оформить квартиру от застройщика. Нюансы оформления прав собственности на квартиры в новостройках: какие документы нужны, как проходит процедура? Нюансы оформления права собственности

Вопрос о том, как оформить квартиру в собственность, волнует всех будущих владельцев жилья. Если же речь идет о квадратных метрах в новом доме, то это процедура связана с особыми сложностями, в первую очередь, с необходимостью предоставления дополнительных документов и выполнением обязательств не только самими дольщиками и покупателями, но и застройщиками.

Обязательства со стороны застройщика

Чтобы будущий собственник мог приступить к непосредственному оформлению документов, компанией, реализующий проект строительства, должно быть выполнено несколько обязательных моментов:

Составление протокола на распределение жилой и нежилой недвижимости.
Оформление Технического паспорта на дом в БТИ. Чтобы оформить право собственности в новостройке будущему собственнику необходимо убедиться , что прописанные в таком Паспорте данные, в том числе метраж конкретных помещений, совпадают с реальными данными.
Подписание Передаточного Акта в Департаменте Архитектуры и получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Постановка нового дома на кадастровый учет. Сегодня при постановке на учет всего дома, на него также ставится квартира каждого дольщика, что позволяет отказаться от самостоятельного оформления соответствующих документов каждым будущим собственником.
Получение точного почтового адреса

Проверить соблюдение всех указанных моментов можно, обратившись в офис строительной компании. Если покупатель не может оформить право собственности на квартиру в новостройке из-за невыполнения застройщиком описанных выше условий, он вправе обратиться к нему с претензией. Последняя может быть подписана сразу несколькими дольщиками и считаться коллективной. Если претензия не будет удовлетворена, несостоявшийся собственник может обратиться в суд. Как правило, судебные органы в данном случае выступают на стороне дольщиков.

Как оформить квартиру в новостройке в собственность: необходимые документы

Если покупатель удостоверился в том, что застройщиком соблюдены описанные выше условия и выполнены обязательства по регистрации многоквартирного дома и его вводу в эксплуатацию, будущий собственник, который не только хочет узнать, как оформить квартиру в новостройке в собственность самостоятельно, но и намерен реализовать полученные знания на практике, может приступать к сбору пакета документов для их предоставления в Регистрационную палату. Такой пакет документов включает:

Акт приема-передачи квартиры, который подписывается в случае, если покупатель согласен, что строительной компанией в полной мере реализованы обязательства, прописанные в договоре, и он не имеет претензий к качеству выполнения работ.
Паспорта с копиями всех страниц всех будущих собственников. Если оформлением занимаются третье лицо, потребуется не только его паспорт, но и нотариально заявленная доверенность. Если же одним из собственников квартиры является ребенок, не достигший возраста 14 лет, вместо паспорта должно быть предоставлено свидетельство о рождении.
Заявление о государственной регистрации. Оно составляется при обращении в Регистрационную палату ее работниками. В нем указывается перечень всех поданных документов, а также паспортные данные заявителей. Заявление подписывается заявителями после проверки и принимается после уплаты государственной пошлины.
Чек , подтверждающий оплату госпошлины.
Договор с застройщиком, на основе которого покупалась квартира, со всеми дополнительными приложениями и соглашениями.
Кадастровый паспорт с экспликацией. Если новостройка в СПб не была поставлена на кадастровой учет застройщиком, будущий собственник может самостоятельно оформить кадастровый паспорт с экспликацией. Если же на момент оформления документов в квартире была произведена перепланировка, чтобы правильно оформить новостройку в собственность, необходимо сначала узаконить ее, а затем произвести все указанные выше действия. После принятия заявления в Регистрационной палате собственнику выдается расписка с указанием даты, в которую он сможет забрать готовое свидетельство, подтверждающее его право собственности. Обычно его подготовка занимает около 30 дней.

Самостоятельно оформить новостройку в собственность: возможные сложности и частные случаи

Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются будущие собственники - трудности со сбором полного пакета документов, в том числе по вине застройщика, который может затягивать оформление Технического паспорта дома или требовать дополнительную плату за предоставление необходимых документов.

Кроме того, сложности возникают при условии, что в квартире была сделана перепланировка , и ее необходимо узаконивать, а также в ряде частных случаев :

Чтобы оформить новостройку в собственность самостоятельно при условии, что одним из собственников будет несовершеннолетний гражданин РФ, потребуется обратиться в орган опеки, который должен выписать соответствующее разрешение. В орган опеки необходимо предоставить передаточный акт на квартиру, договор долевого участия, а также свидетельство о рождении ребенка и паспорта его родителей.
Если квартира покупалась за счет займа или ипотеки, в Регистрационную палату также потребуется предоставить договор, на основе которого выдавались денежные средства. В некоторых банках принято, чтобы при подаче всех документов присутствовал их представитель. Для уточнения этого момента необходимо обратиться в офис банка.

Несмотря на то, что самостоятельное оформление недвижимости в собственность в новом доме связано с рядом сложностей, многие покупатели выбирают именно такой путь. Конечно, всю бумажную волокиту можно доверить застройщикам (многие из них предлагают услуги по оформлению квартир в качестве дополнительных) или специализированным фирмам , однако все это связано с достаточно большими расходами. Если же учесть все особенности конкретной юридической ситуации, описанные выше, самостоятельно собрать весь пакет необходимых документов и подать их в Регистрационную палату, все дополнительные расходы можно свести к минимуму.

Регистрация квартиры в новостройке с выдачей свидетельства возможна только при условии, если застройщиком:

составлен протокол на распределение жилой недвижимости;
получен техпаспорт на дом в БТИ;
подписан передаточный акт, выданный государственной архитектурно-строительной организацией;
получено от местной администрации разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
дом поставлен в Росреестре на кадастровый учет;
присвоен дому новый почтовый адрес.

Проверить пакет документов можно в офисе . Адрес компании можно найти в договоре на приобретение квартиры ─ договоре инвестирования, договоре соинвестирования, договоре долевого участия и т.п.

Если оформление дома затягивается на два года, покупатель имеет право обратиться в суд. Такой вариант предлагает, чаще всего, сам застройщик.

Пакет документов

Инструкция состоит из двух частей. Первая ─ подготовка документов, вторая ─ непосредственно регистрация.

Подготовка документов

Акт приема-передачи квартиры

Для получения такого акта надо обратиться в строительную компанию. В назначенное время дольщик и представитель строительной компании осматривают квартиру. Если замечаний нет, он подписывает акт приема-передачи с застройщиком.

Разрешение органов опеки, если среди будущих владельцев квартиры есть несовершеннолетние

Для получения документа родители обращаются в орган опеки с заявлением, где указывается причину обращения. Вместе с заявлением надо приготовить паспорта родителей, свидетельства о рождении, акт приема-передачи и договор долевого участия. На процедуру потребуется около 14 дней.

Кадастровый паспорт с экспликацией (планом) квартиры

Инструкция по оформлению квартиры в собственность

На процедуре регистрации права собственности должен быть представитель строительной компании.

Потенциальные владельцы квартир предъявляют на регистрации следующие документы:

Паспорт всех совладельцев квартиры и свидетельства о рождении (с копиями).
Если оформлением права собственности занимается представитель собственника, то он предъявляет нотариальную доверенность и паспорт с копиями.
Договор Покупателя с Застройщиком со всеми дополнительными соглашениями ─ договором долевого участия, договором инвестирования, договором соинвестирования или другими договорами. Надо подготовить копии договора и соглашений в двух экземплярах.
Акт приема-передачи квартиры плюс две копии.
Кадастровый паспорт и копию, экспликацию квартиры.
Кредитный договор и закладную (если вы приобрели ).
Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние среди совладельцев).

Регистрация — пошагово

Предъявить все перечисленные документы.
Подписать заявление на регистрацию права собственности. Сотрудник Регистрационной палаты готовит документ в электронном виде. Там указываются паспортные данные владельцев, адрес квартиры и ее технические данные. Дальше идет полный перечень документов, принятых на государственную регистрацию права. После сверки всех данных каждый собственник подписывает заявление.
Подготовить квитанцию об оплате госпошлины (тысяча рублей). Если квартиросъемщик не один, сумма делится между всеми совладельцами. Госпошлину можно оплатить в любом отделении банка. В здании Регистрационной палаты также должна быть касса.
Госслужащий Регистрационной Палаты проводит идентификацию всех собственников, представителя строительной компании по предоставленным документам. Оригиналы бумаг (кроме паспортов) и копии всех документов для регистрации квартиры остаются здесь, сотрудник обязан дать расписку о получении документов с датой получения свидетельства на квартиру. Максимальный срок регистрации права 30 дней.
В назначенный день (или после него) каждому собственнику (или доверенному лицу) необходимо забрать свое свидетельство, передаточный акт и договор долевого участия. С собой взять паспорт и расписку. Соблюдая эту инструкцию по оформлению квартиры в новостройке в собственность, покупатель без проблем пройдет процедуру самостоятельно, если учтет некоторые нюансы.

Какие могут возникнуть сложности?

Для окончательного оформления своих законных прав на покупатель ждет не только даты завершения строительства, но и окончания оформления застройщиком юридической документации на дом. К сожалению, в действительности часто складывается ситуация, когда дом достроен, квартиры заселяются, а право собственности еще оформляется.

Не имея официальных документов, приобретатель квартиры не только не может ее продать или подарить, но и зарегистрироваться по месту нового жительства. Отсутствие прописки в нашей стране ─ проблема серьезная. Могут возникнуть трудности с медицинской помощью, трудоустройством, оформлением детей в школу или садик, не говоря уже об оформлении загранпаспорта или постановке на учет автомобиля. Незарегистрированную квартиру банк не оформит в залог на выдачу кредита.

Следующий серьезный недостаток затянувшейся регистрации прав собственности ─ увеличение срока для оплаты подоходного налога при продаже квартиры. Согласно Налоговому кодексу продавца квартиры освобождают от налога на доходы после трех лет владения недвижимостью. Этот срок исчисляется после регистрации прав.

Возможны дополнительные расходы по выплате ипотеки. Как правило, проценты по ипотечному кредиту на строящиеся объекты на 1-2% выше, чем на готовое жилье, так как банк компенсирует риски по реализации недостроенной недвижимости в ситуации, если заемщик не выплатит долг. После оформления документации с правом на жилье в новостройке, банк, как правило, снижает заемщику первоначальную процентную ставку. Чем быстрее владелец ипотечной квартиры оформит ее в собственность, тем меньше окончательная сумма переплаты. Если же процесс регистрации затягивается, собственник такого жилья несет дополнительные убытки.

До момента регистрации прав собственника потенциальный владелец не сможет оформить дотации и льготы на коммунальные платежи.

Подводим итоги

Итак, для успешного оформления права собственности на жилье в новом доме необходимо соблюдение следующих условий:

Завершение строительства новостройки и ввод дома в эксплуатацию.
Государственная регистрация объекта.
Наличие у потенциального владельца нужных документов для оформления квартиры в новостройке в собственность.

Если данные условия соблюдены, регистрация пройдет быстро, и владелец жилья получит все права на квартиру. Основная загвоздка, как правило, связана с тем, что застройщик своевременно не сдал на регистрацию необходимую документацию либо не оформил на себя право собственности. В этом случае владелец жилья может дождаться, когда застройщик оформит документацию, или обратиться в суд.

Об оформлении права собственности на квартиру, его переходе к покупателю и нюансах этой процедуры порталу сайт рассказал начальник юридического отдела ГК «Экодолье» Иван Кудряшов.

Оформление права собственности на застройщика

Право собственности на квартиру, в отношении которой заключен договор об участии в долевом строительстве, на застройщика не оформляется. Право застройщика может оформляться только на те площади, которые после ввода дома в эксплуатацию еще не проданы.

Раньше при заключении ДДУ случались задержки с регистрацией права собственности, но эта проблема решена много лет назад с принятием 214-ФЗ и введением процедуры, действующей при оформлении права собственности. Подобные промедления зависели от подписания протокола об исполнении инвестиционных контрактов с властями. Периодически появлялись сложности с распределением квартир между городом и застройщиком, в результате задерживалось оформление права собственности физических лиц.

Теперь таких проблем нет, поэтому в течение 1-2 месяцев после ввода дома в эксплуатацию в соответствии с условиями ДДУ должен быть подписан акт приема-передачи квартиры. Сегодня в многоквартирных домах проходит сразу кадастровый учет и самого здания, и каждого его помещения — при наличии подписанного акта сложности с регистрацией обычно не появляются.

Переход права собственности к покупателю

С юридической точки зрения право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации этого права. Оно оформляется после подписания акта приема-передачи новостройки .

После окончания строительства застройщик должен предъявить дом комиссии Стройнадзора, обеспечить поступление коммуникаций в здание, получить справки о выполнении технических условий, провести испытания, подписать договоры на энергоснабжение и другие ресурсы. Одновременно у него должно быть заключение о соответствии объекта проектной документации и техническим регламентам.

С этим пакетом документов застройщик обращается в администрацию муниципального образования - ему выдают разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

После получения разрешения объект недвижимости становится полностью законным. Его можно передавать участникам долевого строительства. Застройщик рассылает письма в адрес покупателей - в оговоренные в ДДУ сроки они обязаны прийти на осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи. Если у участника долевого строительства нет серьезных замечаний, он подписывает акт. Затем он может обращаться в отдел Росреестра для оформления права собственности.

Список документов для предоставления в Росреестр для регистрации права собственности:

1) акт приема-передачи квартиры (2 экземпляра);

2) кадастровый паспорт на здание, оригинал и копия (или можно просто поставить по акту квартиру на кадастровый учет, тогда Росреестр должен самостоятельно запросить паспорт в кадастре, на срок осуществления регистрации это не влияет);

3) квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права в размере 1000 руб. + ее копия.

Нюансы оформления права собственности

После подписания акта приема-передачи квартиры покупатель может оформить право собственности в любое время — все зависит от его потребностей и пожеланий. Например, если недвижимость была куплена с помощью ипотеки, лучше осуществить регистрацию быстрее, поскольку при наличии свидетельства о собственности уменьшается процентная ставка по кредиту. Но само оформление в этом случае происходит сложнее — в ипотечных договорах, как правило, фиксируется, что участник долевого строительства вместе со стандартными документами на регистрацию должен предоставить закладную на объект, оформленную в банке.

Также необходимо учитывать, что вместе с первым подписанным актом приема-передачи по определенному дому в регистрирующий орган (отдел Росреестра в соответствующем муниципальном образовании) должен быть передан расширенный набор документов. Если комплект документов неполный (нет всех кадастровых паспортов, не сдано разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию и проч.), регистрирующий орган может отказать в регистрации права покупателя. Но юридически на права дольщика это не влияет, так как квартира ему уже передана, и разрешение на ввод получено.

Комплект документов, который первый дольщик несет в Росреестр, отличается от обычного на одну позицию:

1) разрешение на ввод объект в эксплуатацию;

2) акт приема-передачи квартиры (2 экземпляра);

3) кадастровый паспорт на здание, оригинал и копия (или можно просто поставить по акту квартиру на кадастровый учет, тогда Росреестр должен самостоятельно запросить паспорт в кадастре, на срок осуществления регистрации это не влияет);

4) Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права в размере 1000 руб. + ее копия.

Существует практика передачи квартиры покупателю до разрешения на ввод дома в эксплуатацию - это незаконно. В этой ситуации дольщик рискует, поскольку отсутствует юридически оформленный объект. Соответственно, юридически безопасно не принимать объект, если жилой дом не сдан в эксплуатацию. Но при необходимости подписать акт необходимо обойтись минимальными вложениями в отделку на случай, если объект был возведен ненадлежащим образом.

Дата публикации 09 сентября 2014

Здравствуйте. Что по договору долевого участия, что по договору переуступки прав, что по договору паенакопления (участии/вступлении в ЖСК), квартира в собственность регистрируется одинаково. Поэтому моя инструкция подходит в большинстве случаев.

Согласно ст. 219 ГК РФ , только после регистрации права собственности на квартиру можно считаться ее полноправным владельцем. А то многие считают, что для этого хватает просто купить квартиру у застройщика и иметь ключи.

Этап №1 — Уточнить у застройщика можно ли оформить квартиру в собственность

Если застройщик оповестил о том, что квартиру можно оформить в собственность — переходите к . Обычно застройщик оповещает об этом по телефону, по смс или на своем сайте/форуме.

Зарегистрировать квартиру в собственность можно только при условии:

Застройщик оформил у районной Администрации разрешение ввода дома в эксплуатацию.
Районная администрация поставила дом на кадастровый учет в Росреестре.
Застройщик составил протокол на распределение жилой и коммерческой недвижимости.
Застройщик оформил технический паспорт на весь дом в БТИ (Бюро Технической инвентаризации).
Районная администрация присвоила почтовый адрес дому.
Застройщик оформил передаточный акт в Государственной архитектурно-строительной организации.