На основании Федерального закона от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют право в качестве вклада передавать денежные средства, строительные материалы, оборудование, механизмы.
Расчеты по передаче активов в качестве инвестиционных вкладов ведется на счете субсчет «Расчеты с инвестором».
Передача денежных средств или иного имущества в качестве вклада в долевое строительство отражается проводкой по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с инвестором» по Кредиту счета 51 «Расчетные счета» . Если инвестор является профессиональным инвестором, то вместо счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» может быть применен счет учета расчетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» субсчет «Расчеты по авансам выданным».
При получении инвестором информации о формировании причитающейся доли делается проводка по дебету счета () по кредиту . На счете может возникнуть разница, в случае если размер внесенных средств меньше фактической стоимости полученного имущества. Таким образом, у инвестора возникает доход. Доходом признается экономическая выгода в денежной или в натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которую выгоду можно оценить (статья 41 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ)). В бухгалтерском учете возникшая разница учитывается на счете 91 «Прочие доходы и расходы» . Дебет счета Кредит счета (отражена сумма превышения стоимости имущества и внесенных средств).
В случае если инвестор получает квартиры или производственные помещения только для собственного пользования, как в производственных, так и непроизводственных целях, то следует учитывать на счете «Вложение во ». Если инвестирование проходило с целью дальнейшей перепродажи имущества, то следует учет производить по счету .
Пример 1.
Заказчик передал инвестору ЗАО «Ремстрой» законченный объект по акту сдачи - приемки, инвестор перечислил за данный объект 8 000 000 рублей. Согласно представленным счетам - фактурам от заказчика сумма НДС перечисленная подрядными организациями, полученная заказчиком, по затратам на строительство составила 600 000 рублей. Если инвестором будут производиться дополнительные затраты на доведения объекта до состояния пригодного к использованию, то они будут отражаться на счете до оформления ввода объекта в эксплуатацию, тот есть отнесены на увеличение его первоначальной стоимости.
|
Корреспонденция счетов |
Сумма, рублей |
||
|
Дебет |
Кредит |
||
|
Отражена сумма денежных средств, перечисленных заказчику |
|||
|
Отражена сумма инвентарной стоимости объекта |
|||
|
Сумма НДС, уплаченного подрядными организациями |
|||
|
Сумма первоначальной стоимости объекта, введенного в эксплуатацию |
|||
|
Отражена сумма налогового вычета по НДС |
|||
Окончание примера.
Если объект имеет производственное назначение, то по налогу на добавленную стоимость уплаченному подрядными организациями, инвестор имеет право применить (при наличии счета - фактуры, оплаты данного объекта, ввода его в эксплуатацию).
Если у инвестора данный объект предназначается для последующей продажи, то инвестор вправе поставить сумму НДС к вычету в общеустановленном порядке.
С квартирами, которые приобретают инвесторы налогоплательщики при долевом участии в строительстве, дело обстоит следующим образом: организация принимает на учет по стоимости приобретения с учетом НДС, выделенного в счете - фактуре, полученном от заказчика – застройщика, так как реализация жилых помещений и долей в них освобождена от НДС на основании подпункта 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ.
Пример 2.
Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операций связанных с приобретением организацией-инвестором (который является непрофессиональным участником рынка недвижимости) квартиры по договору долевого участия в строительстве. Организация перечислила заказчику денежные средства в размере 1 200 000 рублей. После окончания строительства инвестор получил квартиру.
|
Корреспонденция счетов |
Сумма, рублей |
||
Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли.
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются: инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений, другие лица.
инвесторы осуществляют финансирование строительства, ведут расчеты с застройщиком по переданным ему средствам, принимают построенный объект или часть его;
застройщик - предприятие, которое специализируется на выполнении функций по организации строительства объектов, контроль за его ходом и ведение производимых при этом затрат. В лице застройщика могут выступать: дирекция строящихся предприятий, а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.;
заказчик организует строительство объекта недвижимости, создает подрядчику необходимые условия для выполнения работ, осуществляет строительный контроль, принимает результаты работ и уплачивает обусловленную договором подряда цену;
подрядчики выполняют на основании договора строительство зданий (в том числе жилых домов), сооружений или иных объектов недвижимости, а также осуществляют выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
Договор на строительство - документ, устанавливающий обязательства сторон участвующих в его заключении и выполнении по новому строительству, реконструкции, расширению, техническому перевооружении, ремонту действующих предприятий, зданий и сооружений, и производству отдельных видов и комплексу подрядных работ являющихся объектами строительства. Одним из признаков договора на строительство является его продолжительность, т.е. дата начала и окончания работ.
Объект строительства - отдельно стоящее здание или сооружение, вид или комплекс работ, на строительство которого должен быть составлен отдельный проект и смета.
Перечислим законодательные акты, которые регулируют инвестиционную деятельность строительных организаций, это:
- 1) Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений";
- 2) Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
- 3) Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- 4) Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 4 декабря 2006 г);
- 5) Жилищный кодекс Российской Федерации;
- 6) Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ;
- 7) Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (КоАП РФ);
- 8) Земельный кодекс РФ.
Под инвестиционной деятельностью строительной организации понимается деятельность, которая связана со следующими операциями:
- 1) приобретение земельных участков, зданий и иной недвижимости, оборудования, нематериальных активов и других внеоборотных активов, а также их продажа;
- 2) осуществление собственного строительства, расходов на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические разработки;
- 3) реализация финансовых вложений (приобретение ценных бумаг других организаций, в том числе долговых, вклады в уставные (складочные) капиталы других организаций, предоставление другим организациям займов и пр.).
Когда несколько фирм совместно инвестируют в строительство, они могут поручить одному из инвесторов организовать этот процесс. Последний в таком случае становится инвестором-заказчиком. Он аккумулирует на своем счете средства соинвесторов, руководит строительством, заключает договоры с подрядчиками, ведет учет затрат и распределяет результат. Инвесторы, не являющиеся заказчиками строительства, оплачивают инвестору-заказчику услуги по организации строительства.
Налоговый и бухгалтерский учет инвестора-заказчика в целом аналогичен учету, который ведет заказчик, не являющийся инвестором. Однако из-за того, что часть строительных работ инвестор-заказчик заказывает для собственного потребления, а часть - для соинвесторов, в учете инвестора-заказчика появляются некоторые особенности.
на строительные работы;
на работы по монтажу оборудования;
на приобретение оборудования, сданного в монтаж;
на приобретение оборудования, не требующего монтажа;
на приобретение инструмента и инвентаря;
на приобретение оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса;
на прочие капитальные затраты;
на затраты, не увеличивающие стоимость объекта строительства.
После завершения строительства инвестор-заказчик передает часть объекта соинвесторам в соответствии с инвестиционными договорами.
Проводки:
Дебет 76 Кредит 86 - начислена задолженность соинвесторов по средствам целевого финансирования;
Дебет 51 Кредит 76. - получены средства целевого финансирования от соинвесторов;
Дебет 51 Кредит 62 субсчет @Авансы полученные". - получена от соинвесторов предоплата за услуги по организации строительства;
Дебет 62 субсчет "Авансы полученные" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС" - начислен НДС с суммы полученного аванса;
Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 60 - принято от подрядчика законченное строительством здание;
Дебет 19 Кредит 60. - отражена сумма НДС, предъявленная подрядчиком;
Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 90-1 - отражена в составе фактических затрат на строительство стоимость услуг по организации строительства;
Дебет 19 Кредит 90-1 - отражена сумма НДС со стоимости услуг по организации строительства;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС" - начислен НДС со стоимости услуг по организации строительства;
Дебет 90-2 Кредит 20 - списаны затраты по оказанию услуг по организации строительства;
Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 62 субсчет "Авансы полученные" - принят к вычету НДС, начисленный с аванса;
Дебет 62 субсчет "Авансы полученные" Кредит 62 субсчет "Расчеты с покупателями". - зачтен ранее полученный аванс в счет оплаты услуг по организации строительства.
Дебет 08 "Строительство объектов основных средств",
Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и - подрядчиками". - отражена стоимость строительно-монтажных работ;
Дебет 19 "НДС по приобретенным ценностям", Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - отражен НДС со стоимости строительных работ;
Дебет 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет "Строительство объектов основных средств",
Кредит 90 "Продажи", субсчет "Выручка" - отражена выручка от оказания услуг по организации строительства;
Дебет 19 "НДС по приобретенным ценностям",
Кредит 90 "Продажи", субсчет "Выручка" - выделен НДС со стоимости услуг по организации строительства (он не включается в стоимость объекта строительства);
Дебет 90 "Продажи", субсчет "НДС",
Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсчет "Расчеты по НДС" - начислен НДС со стоимости услуг по организации строительства.
Налогообложение заказчика-застройщика
Порядок ведения бухгалтерского учета и исчисления налогов в строительных организациях четко в нормативных актах не регламентирован. Налоговой базой заказчика-застройщика будут не все полученные средства, а лишь часть их - приходящаяся на оплату его услуг. Заказчик-застройщик оказывает инвесторам услуги по организации, техническому надзору за строительством и бухгалтерскому учету затрат. Стоимость этих услуг включается в инвентарную стоимость объекта и оплачивается инвесторами в составе общей суммы по сделке.
Что касается налога на прибыль, то время его начисления зависит от способа определения доходов и расходов, применяемого предприятием. В случае метода начисления - это дата подписания акта выполненных работ, а для кассового метода - день получения средств (в том числе и предоплаты) от участников долевого строительства. Если же в договоре с инвесторами сумма вознаграждения заказчика-застройщика не указана, ее можно определить на основании сметы на строительство.
Кроме вознаграждения за услуги по организации стройки, контролю и учету, у застройщика может возникнуть дополнительный доход, на который нужно начислить НДС и налог на прибыль. На практике зачастую бывает, что по окончании строительных работ образуется положительная разница между поступившими от инвесторов средствами и фактическими расходами на строительство. Это происходит, если заказчик закупил более дешевые материалы, чем заложено в смете, или нанял менее оплачиваемую рабочую силу. Дополнительный доход (если иное не предусмотрено договором) остается в распоряжении заказчика-застройщика.
В целях налогообложения деятельность застройщика по организации строительства объектов, в том числе по техническому надзору за строительством, нужно рассматривать как оказание услуг независимо от примененного застройщиком порядка отражения проводимых операций на счетах бухгалтерского учета и от источника финансирования, которые подлежат обложению НДС на общих основаниях (письмо МНС России от 21.02.2003 N 03-1-08/638/17-Ж751 "Об обложении НДС средств на содержание служб заказчика-застройщика").
Средства инвесторов, полученные заказчиком во время строительства, не облагаются налогом на прибыль, так как относятся к средствам целевого финансирования (подп.14 п.1 ст.251 НК РФ). При этом назначение таких средств инвестор определяет в договоре. Этот момент важен потому что, если налоговая инспекция установит, что заказчик расходовал деньги на работы, которые не предусмотрены договором, пусть и в интересах инвестора, она признает их налогооблагаемым доходом инвестора как целевое финансирование, использованное не по назначению (п.14 ст.250 НК РФ). А такие средства включают в состав внереализационных доходов на дату нецелевого использования (подп.9 п.4 ст.271 НК РФ).
Иногда застройщикам необходимо включать объекты незавершенного строительства в базу по налогу на имущество, постараемся уточнить, когда это нужно делать.
Дебет 08 субсчет "Приобретение земельных участков",
Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - учтены капитальные вложения в земельный участок;
Дебет 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", Кредит 51 "Расчетные счета". - произведена плата за землю;
Дебет 08 субсчет "Приобретение земельных участков", Кредит 71 "Расчеты с подотчетными лицами" отнесена на стоимость приобретенной земли плата за услуги нотариуса;
Дебет 08 субсчет "Приобретение земельных участков", Кредит 76 "Расчеты с учреждением юстиции". - отнесены на стоимость приобретенной земли расходы по регистрации права собственности;
Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты с учреждением юстиции", Кредит 51 "Расчетные счета" - 7500 руб. - перечислены денежные средства учреждению юстиции;
Дебет 01 "Основные средства", Кредит 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет "Приобретение земельных участков" - принят к учету земельный участок.
Для признания имущества средством целевого финансирования необходимо, чтобы законом или договором с инвестором было прямо определено назначение этого имущества. Инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта (ст. 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).
Инвестиционный контракт на строительство, заключенный основным инвестором (застройщиком) с местными органами власти, содержит два основных условия его реализации:
1) обязанность инвестора инвестировать строительство;
2) право инвестора (после произведенных инвестиций) оформить в собственность построенный объект.
При финансировании строительства многоквартирных жилых домов, наряду со средствами инвесторов используются также бюджетные средства. За счет средств органов местного самоуправления или субъекта Российской Федерации могут быть произведены капитальные затраты по строительству объектов, обеспечивающих общегородские нужды, например, внешних сетей энерго-, газо– и водоснабжения, канализации, центральных тепловых пунктов, трансформаторных подстанций, водозаборных узлов, артезианских скважин, общегородских дорог и благоустройства и др. Федеральное законодательство, регулирующее порядок распределения долей финансирования внешних сетей и сооружений между бюджетом и частными инвесторами, отсутствует.
Инвесторами, финансирующими строительство, являются:
1) коммерческие организации, которые наряду со своей основной предпринимательской деятельностью (производством, строительством, торговлей, транспортными услугами, услугами связи и др.) осуществляют вложение собственных и привлеченных средств, в создание внеоборотных активов;
2) специализированные организации, основной деятельностью которых является привлечение долевых, заемных, бюджетных и других средств и направление этих средств, в качестве источников финансирования строительства.
Инвесторы – коммерческие организации, используют для финансирования строительства собственные средства (нераспределенную прибыль, амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств и др.), которые в форме инвестиционных взносов списываются с их расчетных счетов. Инвесторы – специализированные организации используют для финансирования строительства привлеченные (долевые и заемные) средства, которые учитываются ими в составе целевого финансирования до окончания строительства и закрытия инвестиционного проекта.
Инвесторы используют для финансирования строительства собственные средства, остающиеся в их распоряжении после уплаты налогов, поэтому дополнительному обложению налогом на прибыль данные средства не подлежат. Привлеченные средства других инвесторов и соинвесторов, также не подлежат налогообложению в соответствии с п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.
Налогообложение инвестиций, привлекаемых организациями-застройщиками, для реализации крупных строительных проектов, имеет свои особенности и льготы. Но, для того чтобы воспользоваться этими льготами, строительной организации необходимо выполнить ряд условий, установленных действующим законодательством в отношении документального оформления инвестиционных денежных средств и порядка их использования.
Строительные организации, получившие имущество (в том числе денежные средства), работы, услуги в рамках благотворительной деятельности, а также целевые поступления или целевое финансирование, по окончании налогового периода представляют в налоговые органы отчет о целевом использовании полученных средств по форме, утверждаемой Минфином России (п. 14 ст. 250 НК РФ).
Если же построенный за счет финансовых вливаний инвестора объект останется в собственности заказчика-застройщика, полученные от инвестора средства, будут считаться для заказчика-застройщика прочим доходом, который в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ подлежит обложению налогом на прибыль.
В ходе строительства денежные средства, полученные от участников долевого строительства, не облагаются НДС при условии, что размер этих средств не превышает фактических затрат по строительству квартир. Если по окончании строительства неизрасходованные денежные средства остаются в собственности заказчика-застройщика, они будут являться его прочим доходом и облагаться НДС и налогом на прибыль в общеустановленном порядке (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26 декабря 2001 г. по делу № А05-6937/00-482/12).
Инвесторы в процессе строительства учитывают капитальные затраты на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а получаемые от инвесторов источники финансирования – на счете 86 «Целевое финансирование». Поступление средств от соинвесторов отражается по дебету счетов учета денежных средств или другого имущества и кредиту счета 86 «Целевое финансирование».
Организация учитывает поступающие от соинвесторов инвестиционные взносы на участие в долевом строительстве на счете 86 «Целевое финансирование» по каждому договору (соинвестору) и объекту финансирования. В составе инвестиционного взноса инвестор выделяет в аналитическом учете средства на финансирование доли администрации в строящихся зданиях и сооружениях.
В соответствии с п.п. 4 п. 3 ст. 39, п. 1 ст. 146 НК РФ инвестиционные взносы на строительство НДС не облагаются. Однако при совмещении организацией функций инвестора, заказчика и генподрядчика определенная часть инвестиционных средств по мере их поступления направляется на возмещение затрат по подрядной деятельности организации. Эти средства могут быть квалифицированы как полученные от заказчика авансы с выделением НДС в общеустановленном порядке.
При закрытии инвестиционного проекта организация списывает суммы привлеченного финансирования в дебет счета 86.
Для финансирования собственной доли в инвестиционном проекте организация использует денежные средства, аккумулированные на ее расчетных счетах в результате пополнения уставного капитала; зачисления средств в виде финансовой помощи учредителей; поступления кредитов банков и займов организаций.
В качестве источников финансирования используются также средства нераспределенной прибыли, выделенные в аналитическом учете на счете 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)». Собственные и заемные средства, направленные организацией на финансирование строительства, при закрытии инвестиционного проекта отражаются в аналитическом учете расчетным путем.
До окончания работ затраты по возведению объекта составляют незавершенное строительство. Затраты на строительство подразделяются на затраты, увеличивающие стоимость объекта строительства и не увеличивающие его стоимость.
Способы привлечения и использования инвестиций в строительстве зависят от принятого способа организации инвестиционно-строительного процесса. В соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных или привлеченных средств. В качестве источников финансирования (инвестиций) используются также, государственные капитальные вложения, средства бюджетов субъектов Российской Федерации и органов местного управления.
Факт ведения раздельного учета должен быть подтвержден документально, поэтому организации при получении финансирования и освоении полученных денежных средств следует оформить соответствующие бумаги. Документом, подтверждающим ведение раздельного учета доходов (расходов), полученных (понесенных) в рамках целевого финансирования, является регистр учета данных операций.
3.1. Учет капитальных вложений
Капитальные вложения направляются на новое строительство, реконструкцию, техническое перевооружение строек и объектов, включенных в перечень объектов для федеральных государственных нужд.
Собственные средства инвесторов формируются за счет:
– результатов основной предпринимательской деятельности;
– сумм амортизационных отчислений на полное восстановление основных средств;
– средств уставного капитала;
– средств, перечисляемых учредителем, если его вклад в уставный капитал организации-инвестора составляет более 50%;
– средств, выплачиваемых органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий и др., и аккумулируются на их счетах в виде свободных денежных средств.
В ходе деятельности, связанной с осуществлением финансирования капитального строительства, наиболее часто встречаются следующие ситуации:
1) функции инвестора, заказчика и подрядчика выполняются независимыми между собой хозяйствующими субъектами;
2) функции инвестора и заказчика выполняет одна организация;
3) инвестор является отдельным хозяйствующим субъектом, а функции заказчика и подрядчика одновременно выполняет другой хозяйствующий субъект;
4) инвестор создает дочернюю (зависимую) организацию, которая выполняет функции заказчика;
5) функции инвестора, заказчика и подрядчика выполняет один хозяйствующий субъект.
Инвесторы формируют собственные источники финансирования за счет результатов по своей основной деятельности. Указанные источники финансового обеспечения производственного развития организации и иных аналогичных мероприятий по приобретению (созданию) нового имущества аккумулируются обезличенно в составе средств нераспределенной прибыли. Операции по образованию и использованию источников финансирования капитальных вложений не отражаются в бухгалтерском учете и отчетности организаций-инвесторов, поскольку это не предусмотрено документами нормативного регулирования бухгалтерского учета. Указанные средства могут быть показаны только в аналитическом учете использования средств нераспределенной прибыли. В качестве финансового обеспечения средства разделяются на:
– использованные;
– не использованные.
Собственным источником финансирования капитальных вложений могут быть также амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств, которые, как и средства нераспределенной прибыли, используются также без отражения на счетах бухгалтерского учета.
Оплата капитальных затрат за счет собственных источников осуществляется с расчетных счетов организации-инвестора без каких-либо ограничений в части наличия и размера средств нераспределенной прибыли, так как действующие нормативные документы не содержат таких ограничений.
Заемные средства (кредиты банков и займы организаций) инвесторы учитывают до их погашения (возврата) в составе задолженности кредитным учреждениям и организациям в зависимости от срока их использования. Возврат заемных средств осуществляется за счет долевых средств соинвесторов по мере их получения, а также за счет средств нераспределенной прибыли организации. С привлечением заемных средств, осуществляется строительство многофункциональных торговых комплексов, гаражей-стоянок, автозаправочных станций, офисных административных зданий и других объектов производственного и непроизводственного назначения.
При финансировании строительства многоквартирных жилых домов, наряду со средствами инвесторов используются бюджетные средства, средства органов местного самоуправления или субъекта Российской Федерации. Эти средства используются на капитальные затраты по строительству объектов, обеспечивающих общегородские нужды, например, внешних сетей энерго-, газо– и водоснабжения, канализации, центральных тепловых пунктов, трансформаторных подстанций, водозаборных узлов, артезианских скважин, общегородских дорог и благоустройства и др. Федеральное законодательство, регулирующее порядок распределения долей финансирования внешних сетей и сооружений между бюджетом и частными инвесторами, отсутствует.
Получив долю в построенном здании, инвестор сталкивается с двумя проблемами: оценкой полученного имущества и учетом «входного» НДС по работам, выполненным подрядчиками, которых привлек застройщик.
При окончании строительства инвестор получает свою долю в возведенном объекте, оценка доли зависит от того, как инвестор собирается поступить с полученным имуществом – использовать в своей деятельности или продать.
Если инвестор вложил деньги, чтобы получить в собственность новый офис или производственное здание, то долю в новостройке нужно учесть в составе основных средств.
Первоначальная стоимость нового объекта и в бухгалтерском, и в налоговом учете равна истраченным на это средствам, то есть сумме инвестиционного вклада (п. 8 ПБУ 6/01 и п. 1 ст. 257 НК РФ). Классификация договора долевого участия в строительстве (простое товарищество, подряд или агентский договор) в данном случае значения не имеет.
В некоторых случаях бухгалтерская и налоговая стоимость доли в построенном здании могут и отличаться. Одна из причин – проценты, начисленные по кредиту, который инвестор взял, чтобы профинансировать строительство. В налоговом учете они включаются в прочие расходы (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ). В бухгалтерском учете же проценты, начисленные до того, как инвестор получил долю в здании в собственность, нужно относить на увеличение ее первоначальной стоимости (п. 25 ПБУ 15/01).
В бухгалтерском учете организация может по своему выбору отразить свою долю в новом здании:
– либо при подаче документов на государственную регистрацию,
– либо в том месяце, когда регистрация будет произведена.
Организация проводит реконструкцию объектов недвижимости за счет средств другой организации, выступающей инвестором в рамках инвестиционного контракта, которая в результате реализации этого инвестиционного контракта получит в собственность часть площадей реконструированных зданий.
В соответствии с п. 70 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.03 г. № 91н, учет затрат, связанных с модернизацией и реконструкцией объекта основных средств (ОС), ведется в порядке, установленном для учета капитальных вложений. До окончания работ по строительству (в том числе модернизации, реконструкции) объектов связанные с ними расходы учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» с последующим включением их в первоначальную стоимость объекта ОС (письмо Минфина России от 30.12.93 г. № 160, и ПБУ 2/94).
Приемка законченных работ по достройке, дооборудованию, реконструкции, модернизации объекта оформляется актом по форме № ОС-3 «Акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств», утвержденной постановлением Госкомстата России от 21.01.03 г. № 7. В форме № ОС-3 указывается стоимость объекта ОС после реконструкции, модернизации, которая определяется путем сложения восстановительной стоимости объекта и затрат, связанных с реконструкцией, модернизацией. Раздел 2 «Сведения о затратах, связанных с ремонтом, реконструкцией, модернизацией объекта основных средств» формы № ОС-3 содержит сведения, которые необходимы для определения стоимости объекта после завершения работ по реконструкции, модернизации.
При определении стоимости вводимых после реконструкции ОС, являющихся амортизируемым имуществом, в целях налогообложения необходимо учитывать, что согласно ст. 257 НК РФ при реконструкции, модернизации первоначальная стоимость ОС изменяется. В случае проведения после вступления в силу главы 25 НК РФ переоценки (уценки) стоимости объектов ОС на рыночную стоимость положительная (отрицательная) сумма такой переоценки не признается доходом (расходом), учитываемым для целей налогообложения, и не принимается при определении восстановительной стоимости амортизируемого имущества и при начислении амортизации, учитываемым для целей налогообложения. В соответствии с п. 3 ст. 256 НК РФ ОС, находящиеся по решению руководства организации на реконструкции и модернизации продолжительностью свыше 12 месяцев, исключаются из состава амортизируемого имущества, и, следовательно, на период реконструкции и модернизации объектов ОС начисление амортизации по ним в целях налогообложения приостанавливается. Особенности организации налогового учета амортизируемого имущества, находящегося на реконструкции и модернизации свыше 12 месяцев, установлены п. 2 ст. 322 НК РФ. Остаточная (недоамортизированная) стоимость объектов ОС определяется в налоговом учете на момент передачи прав на часть площадей объектов недвижимости организации-инвестору как разница между стоимостью объектов недвижимости после реконструкции и суммой амортизации, начисленной до перевода объектов недвижимости на реконструкцию.
Предмет инвестиционного контракта с последующей передачей части помещений инвестору является возмездным договором (ст. 423 ГК РФ), и в целях налогообложения согласно ст. 39 НК РФ его исполнение сторонами признается реализацией товаров (работ, услуг) организацией, в данном случае реализацией части площадей объектов недвижимости по договорной цене, в качестве которой принимается сумма инвестиций на реконструкцию объекта недвижимости. В целях налога на прибыль, предусмотренного ст. 249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг), исчисляемая исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги). Перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль, установлен ст. 251 НК РФ. Средства, получаемые от организации-инвестора в рамках инвестиционного контракта, не соответствуют видам доходов, указанным в ст. 251 НК РФ, и следовательно, учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль. При реализации амортизируемого имущества организация вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ с учетом положений ст. 268 НК РФ.
В связи с исполнением инвестиционного контракта и передачей в установленном порядке прав на часть недвижимого имущества инвестору у организации возникнет обязанность уплатить налог на прибыль, исчислив налоговую базу как разницу между фактическим объемом полученных инвестиций, оцененным с учетом положений ст. 40 НК РФ, и остаточной стоимостью части объектов недвижимости, передаваемой инвестору в соответствии с контрактом. Осуществление работ по реконструкции объектов ОС и последующее увеличение их первоначальной стоимости не является самостоятельным фактором, влияющим на налоговую базу по налогу на прибыль организаций.
3.2. Учет затрат на строительство объекта
Затраты по строительству объектов группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией, и их учет нужно вести по следующей структуре расходов:
– на строительные работы;
– на работы по монтажу оборудования;
– на приобретение оборудования, сданного в монтаж;
– на приобретение оборудования, не требующего монтажа;
– на приобретение инструмента и инвентаря;
– на приобретение оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса;
– на прочие капитальные затраты;
– на затраты, не увеличивающие стоимость объекта строительства.
Затраты, которые не увеличивают стоимость объекта, распределяются между инвесторами пропорционально доле, приходящейся на каждого из них, и списываются со счета 08 на счета учета затрат по мере завершения работ (услуг). После завершения строительства инвестор передает часть объекта соинвесторам в соответствии с инвестиционными договорами.
Приведем пример отражения в бухгалтерском учете расчетов между инвестором, заказчиком и подрядчиком, являющимися различными юридическими лицами:
Перечисление инвестором заказчику сумм для финансирования строительства, в бухгалтерском учете инвестора эта операция отражается следующей проводкой:
Кредит 51 «Расчетные счета» – на сумму перечисленных денежных средств.
Также вместо счета 76 может использоваться и иной счет учета расчетов (например, 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», субсчет «Расчеты по авансам выданным»). Однако более правомерным является использование счета 76, так как счет 60, как правило, применяется для учета расчетов по основной деятельности организации. То обстоятельство, что инвестор является обособленной организацией, которая для выполнения инвестиционных целей привлекает профессионального заказчика, означает, что эта деятельность для стороны, финансирующей строительство, основной не является. В том случае, когда средства целевого финансирования перечисляются с условием их обязательного использования на конкретные цели (например, только на оплату строительно-монтажных работ, но не на приобретение материалов или оплату расходов заказчика-застройщика), к дебетуемому счету (76) целесообразно открывать субсчета, исходя из целевого назначения перечисленных средств.
Одновременно могут быть списаны источники финансирования:
Дебет 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)», субсчет «Фонд накопления накопленный»,
Кредит 84, субсчет «Фонд накопления использованный» – на сумму перечисленных денежных средств.
Однако, более правомерным списание источников финансирования следует оформлять по завершении расчетов и принятии законченных строительством объектов к учету.
Весьма распространенной практикой является поставка некоторых видов материально-производственных запасов инвесторами строительства.
В бухгалтерском учете инвестора суммы стоимости переданных материалов отражаются так же, как и суммы целевого финансирования, перечисленного в денежной форме:
Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»,
Кредит 10 «Материалы» – на стоимость переданных материалов.
В бухгалтерском учете заказчика полученные суммы отражаются в соответствии с одной из двух схем:
Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»,
Кредит счета 86 «Целевое финансирование» – на сумму средств, причитающихся к получению от инвестора;
Дебет 51 «Расчетные счета»,
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – на сумму фактически полученных денежных средств;
Дебет 10 «Материалы»,
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – на сумму стоимости материально-производственных запасов, переданных в качестве целевого финансирования;
Дебет 51 «Расчетные счета»,
Кредит 86 «Целевое финансирование» – на сумму поступивших денежных средств;
Дебет 10 «Материалы»,
Кредит 86 «Целевое финансирование» – на сумму стоимости полученных материально-производственных запасов.
В первом случае в состав дебиторской задолженности включается вся сумма целевого финансирования, подлежащая поступлению от инвестора в течение всего срока договора (или этапа, если договором строительного подряда предусмотрены расчеты по этапам строительства), а во втором – полученные денежные средства приходуются в момент их поступления одновременно с увеличением средств целевого финансирования.
Вторая схема наиболее целесообразна к применению тогда, когда договором строительного подряда сроки перечисления сумм целевого финансирования не определены, и, кроме того, предусмотрена возможность корректировки задолженности инвестора в зависимости от различных факторов.
Например, в договоре могут быть установлены сметные цены, а задолженность инвестора определяется как произведение сметной стоимости на соответствующий коэффициент (учитывающий удорожание материально-производственных запасов и иных расходов на строительство).
Первая схема установлена ПБУ 13/2000 (правда, для операций по учету средств бюджетного финансирования). Кроме того, она может быть предпочтительней в тех случаях, когда все обязательства сторон определены до начала расчетов – эта схема позволяет оперативно отслеживать задолженность инвестора по суммам финансирования, необходимым для завершения всех работ по договору.
Возникает вопрос, не следует ли полученные суммы облагать НДС как полученный аванс, в общем случае суммы целевого финансирования налогообложению НДС не подлежат. В данной ситуации в налоговую базу должна быть включена сумма превышения доходов над расходами – то есть между суммами, поступившими от подрядчика, и инвентарной стоимостью законченного строительством объекта. Эти суммы включаются и в налоговую базу по налогу на прибыль у заказчика.
В том случае, когда услуги заказчика инвестором оплачиваются отдельно (а не включаются в инвентарную стоимость строительства), в налоговую базу должна включаться вся оплата услуг. При этом счета-фактуры на такие услуги должны оформляться отдельно и не по завершении строительства, а по каждому факту оплаты (оформления документов на оплату услуг). Однако, в настоящее время подобная практика достаточно широкого распространения не получила и проектно-сметная документация составляется с таким расчетом, что затраты по содержанию службы заказчика-застройщика включаются в инвентарную стоимость объектов строительства.
Завершение работ по договору строительного подряда и передача законченного строительством объекта инвестору.
Для того, чтобы инвестор имел право на производство налогового вычета, необходимо наличие счетов-фактур, а также документального подтверждения фактической уплаты налога (ст. 169 и 172 главы 21 части второй НК РФ). Так как счет-фактура должен выписываться в адрес организации, непосредственно осуществляющей оплату, подрядчик может их выписывать только с указанием заказчика в качестве плательщика. Полученные счета-фактуры заказчик в книге покупок не регистрируются, но хранит в журнале учета полученных счетов-фактур.
Следовательно, заказчик обязан от своего имени на основании счетов-фактур подрядной строительной организации составить и в пятидневный срок (со дня оформления документов на передачу законченного строительством объекта) направить инвестору сводный счет-фактуру. Для подтверждения фактической оплаты налога, достаточно представить копии счетов-фактур подрядных строительных организаций, а также копии платежных документов, подтверждающих сам факт списания денежных средств с расчетного счета заказчика.
3.3. Принятие объекта строительства в состав основных средств
В налоговом учете построенный объект включают в состав основных средств в том месяце, в котором поданы документы на регистрацию (п. 8 ст. 258 НК РФ).
В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенных договором сроков исполнения обязательств и т. д. Поэтому в договоре предусматриваются положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость одного квадратного метра жилья, которая включает все фактические затраты, связанные со строительством, будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок. В случае увеличения указанной в договоре общей площади жилья в результате контрольного обмера дольщик производит доплату за каждый квадратный метр дополнительной площади по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства. Эти вопросы следует урегулировать дополнительным соглашением сторон, которое должно стать неотъемлемой частью договора.
После ввода законченного строительного объекта, то есть физического возникновения объекта недвижимости, застройщик передает дольщику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко указывается объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.
До передачи объекта инвестирования от застройщика инвестор, согласно ст. 382 ГК, может переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору долевого участия в строительстве. Переуступка оформляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между дольщиком и третьим лицом. К третьему лицу переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у дольщика, если иное не предусмотрено в договоре цессии.
Возможность уступки права требования должна быть предусмотрена в основном договоре путем включения в него соответствующего пункта примерно следующего содержания: «Дольщик может выйти из договора путем оформления договора переуступки долга с третьим лицом при условии согласования с застройщиком и представления экземпляра такого договора».
Основанием для государственной регистрации права собственности будут являться договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования (цессии) и передаточный акт.
Если инвестор вложил деньги в строительство объекта, который в дальнейшем он планирует продать, то полученную долю нужно учитывать в составе:
– товаров, если инвестиционный договор не привел к созданию простого товарищества;
– готовой продукции, если инвестор и заказчик заключили договор о совместной деятельности.
Стоимость товаров будет равна сумме вложенных в строительство средств (п. 6 ПБУ 5/01 и ст. 320 НК РФ). Здесь могут быть различия в оценке из-за разных правил бухгалтерского и налогового учета процентов.
В соответствии с инвестиционным контрактом при строительстве объекта инвестор частично финансирует и строительство подстанции, которую в дальнейшем он безвозмездно передает городу.
Средства, которые в соответствии с инвестиционным договором поступают от инвесторов, отражаются у заказчика-застройщика по кредиту счета 86 «Целевое финансирование» и дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Поступившие на строительство средства не являются средствами, полученными заказчиком-застройщиком в связи с продажей им товаров, работ или услуг, а следовательно, не облагаются налогом на добавленную стоимость (подп. 4 п. 3 ст. 39 и подп. 1 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ).
По окончании строительства объект передается инвестору, что оформляется Актом о приеме-передаче здания (сооружения) (форма № ОС-1а). Его оформляют после подписания акта реализации инвестиционного контракта, который служит основанием для распределения площадей между участниками строительства. В течение пяти дней после подписания данного акта заказчик-застройщик выписывает инвесторам счета-фактуры (п. 3 ст. 168 НК РФ).
Основанием для их выписки является сводная ведомость затрат на строительство объекта и справка-расчет на долю, приходящуюся каждому инвестору. Таким образом, схема бухгалтерского учета у заказчика-застройщика в рассматриваемой ситуации будет выглядеть так:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»,
Кредит 86 «Целевое финансирование» – отражена задолженность инвесторов по договору инвестирования;
Дебет 51 «Расчетные счета»,
Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» – поступили денежные средства от инвесторов;
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»,
Кредит 20 «Основное производство» (23 «Вспомогательные производства», 26 «Общехозяйственные расходы», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»..) – учтены затраты по строительству объекта;
Дебет 19 «НДС при приобретении основных средств»,
Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» …) – отражен НДС по работам, выполненным подрядным способом;
Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» – отражена стоимость объекта, подлежащего передаче инвесторам;
Дебет 86 «Целевое финансирование»,
Кредит 19 «НДС при приобретении основных средств» – отражен налог на добавленную стоимость, относящийся к стоимости подлежащих передаче объектов.
До момента окончания застройщиком строительства и передачи построенного объекта инвестору сумма инвестиционного взноса учитывается у него по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Построенный и переданный заказчиком-застройщиком объект (или его часть) приходуется на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». При этом сумма НДС, относящаяся к части объекта, подлежащей передаче инвестору, может быть принята им к вычету при наличии счета-фактуры и документов, подтверждающих оплату застройщику. Вычет производится после принятия объекта на учет (п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ).
Что касается доли, подлежащей передаче городу, то, поскольку она передается без оплаты, ее стоимость списывается со счета 08 в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет «Прочие расходы»), так как является внереализационным расходом (п. 12 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).
Расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества и расходов, связанных с такой передачей, в целях налогообложения прибыли не учитываются (п. 16 ст. 270 Налогового кодекса РФ). Передача на безвозмездной основе построенных объектов городу в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ не облагается налогом на добавленную стоимость. При этом НДС по объектам, безвозмездно передаваемым городу, включается в их стоимость. Такое правило содержится в подп. 4 п. 2 ст. 170 НК РФ.
Небольшие строительные организации, занимающихся строительством, нередко сами готовят большинство документов, связанных с приемкой законченных строительством объектов, а крупные строительные организации при приемке строительных объектов от подрядчиков обязаны тщательно проверять необходимые документы при постановке у себя строительных объектов на учет.
Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов, является завершающей стадией строительного процесса. По окончании приемки взаимоотношения между сторонами договора строительного подряда либо прекращаются (если договор заключался на строительство отдельного объекта или группы объектов), либо этот договор уточняется в соответствии с планами дальнейшего сотрудничества между инвестором, заказчиком и подрядчиком.
В процессе приемки законченных строительством объектов определяется их инвентарная стоимость, структура капитальных вложений, а также уточняются взаимные финансовые обязательства между сторонами строительного договора.
В настоящее время продолжают действовать нормативные документы, принятые еще в период плановой экономики – около 20 лет назад – постановление Совета Министров СССР от 23 января 1981 года № 165 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» и разработанные на его основе СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения». Данные документы разрабатывались исключительно для бюджетного строительства и не могли учитывать того многообразия экономических отношений в строительной деятельности, которые произошли позднее. Кроме того, продолжают действовать Временные положения по приемке законченных строительством объектов, рекомендованные письмом Госстроя России от 9 июля 1993 года № БЕ-19-11/13. Однако этот документ не может в полной мере отвечать сложившейся практике хозяйственных отношений между участниками строительного процесса, так как он был разработан до принятия ГК РФ, Градостроительного кодекса РФ и ряда других законодательных и нормативных актов, разработанных в развитие кодексов.
Поэтому имеется необходимость пересмотра действующих нормативных актов, регулирующих процесс приемки законченных строительством объектов с учетом новых экономических условий. Причем основное внимание должно быть уделено правам, обязанностям и ответственности новых (по сравнению с периодом рыночной экономики) участников строительного процесса – инвесторов, а также некоторых вновь созданных или реформированных контролирующих органов и органов государственного и муниципального управления. Так как на федеральном уровне (Правительство РФ и Госстрой РФ) соответствующие нормативные акты пока не разработаны, возникшая проблема решается на других уровнях – органах отраслевого и регионального управления. Так, в последние годы были приняты нормативные документы, регулирующие процесс приемки объектов в отраслях связи, железнодорожном транспорте, нефтегазовом комплексе и прочее.
Более интересным представляется рассмотрение законодательных и нормативных актов в области регулирования строительной сферы, принимаемые органами государственной власти регионального уровня (субъектов РФ).
Так, постановлением Правительства Москвы от 11 июля 2000 г. № 530 утверждены Московские городские строительные нормы «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» – МГСН 8.01-00 (введены в действие от даты утверждения – 20 июля 2000 г.) Большая часть требований МГСН 8.01-00 заимствована из СНиП 3.01.04-87, и при цитировании отдельных положений данных документов, в скобках делается ссылка на соответствующие пункты.
СНиП 3.01.04-87, МГСН 8.01-00 установлена поэтапная схема приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов в соответствии с условиями договора подряда и инвестиционного договора посредством приемочной комиссии или без нее, под контролем органов государственного надзора и городской администрации.
Завершение этапа приемки готового к эксплуатации объекта, законченного строительством, оформляется технической «справкой», подписанной заказчиком, подрядчиком, инвестором и эксплуатирующей организацией (подп. 1.1, 1.2 МГСН 8.01-00).
Ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию производится правовым актом органа городской администрации в пределах компетенции, на основании заявления инвестора, акта приемочной комиссии или двустороннего акта (заказчик – инвестор) и итогового заключения инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора.
В качестве основной схемы установлено, что законченный строительством объект принимается от подрядчика заказчиком в соответствии с условиями договора подряда (контракта), а далее принятый и подготовленный к эксплуатации заказчиком совместно с подрядчиком объект принимается Инвестором посредством приемочной комиссии (или без нее) под контролем органов государственного надзора, органов исполнительной власти.
Приемка объектов проводится в два этапа:
– в процессе приемки участвуют только две стороны договора строительного подряда – заказчик и подрядчик;
– вступают в действие приемочные комиссии, а также контролирующие и управляющие органы, которым заказчик и подрядчик сдают законченный строительством объект.
МГСН 8.01-00 установлено, что законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости, осуществляемый инвестором за счет собственных средств, при соблюдении организационно-правового порядка, может приниматься в эксплуатацию приемочной комиссией и без нее по решению инвестора.
Однако при этом, имеются некоторые особенности (точнее, дополнительные требования) в отношении приемки в эксплуатацию жилых зданий и помещений городского заказа для использования по назначению, а также объектов соцкультбыта.
Нужно обратить внимание на то, что имеются существенные различия между понятиями «законченный строительством объект» и «законченный строительством и подготовленный к эксплуатации объект», а также между понятиями «приемка объекта заказчиком от подрядчика» и «приемка в эксплуатацию». Это обстоятельство необходимо учитывать при разработке договоров строительного подряда и при документальном оформлении взаимоотношений между участниками этого договора.
Для помещений неполной готовности полученный правовой акт на эксплуатацию объекта является основанием на проведение работ по доведению этих помещений до полной готовности их владельцами (собственниками) в соответствии с техническими условиями, выданными инвестором.
В соответствии с ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения права собственности на недвижимые вещи, поэтому при решении вопроса принятия объекта к бухгалтерскому учету нужно установить, кому принадлежит право собственности.
По правилам бухгалтерского учета стоимость объекта строительства формируется в учете у заказчика. В бухгалтерском учете у заказчика-застройщика на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» до окончания работ учитываются расходы по строительству объектов согласно п. 7 ПБУ 2/94 с последующим включением их в первоначальную стоимость объекта основных средств. Инвестор ведет учет инвестиционных вложений в объект строительства на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Объекты недвижимости, документы на регистрацию права собственности, которые не поданы на регистрацию, не могут быть приняты к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств. Все указанные объекты, включая фактически эксплуатируемые объекты недвижимости, до момента подачи документов на регистрацию, должны отражаться на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Получение объекта строительства от заказчика в бухгалтерском учете инвестора следует отразить по дебету счетов 08 «Вложения во внеоборотные активы» на фактическую стоимость объекта строительства и счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» на сумму НДС и по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
По окончании строительства передача заказчиком по поручению инвестора коммуникаций и инженерных сооружений эксплуатационным организациям возможна как до передачи построенного объекта инвестору, так и после его передачи.
В связи с этим в договоре между инвестором и заказчиком должен быть определен конкретный порядок передачи внешних коммуникаций и инженерных сооружений эксплуатационным организациям.
В бухгалтерском учете у инвестора указанные операции отражаются следующими записями:
Передача внешних коммуникаций и инженерных сооружений произведена заказчиком до передачи построенного объекта инвестору-
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – на инвентарную стоимость объекта, построенного за счет собственных средств инвестора (за вычетом стоимости инженерных сетей и внешних коммуникаций);
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»– на инвентарную стоимость инженерных сетей и внешних коммуникаций, переданных эксплуатационным организациям с учетом НДС.
Передача внешних коммуникаций и инженерных сооружений произведена заказчиком после передачи построенного объекта инвестору по его поручению-
Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы»;
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – на инвентарную стоимость объекта, построенного за счет собственных средств инвестора;
Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям»;
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»– выделен НДС;
Дебет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы»;
Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы», 19 «НДС по приобретенным ценностям» – на инвентарную стоимость инженерных сетей и внешних коммуникаций, переданных эксплуатационным организациям с учетом НДС.
Согласно подп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ в целях гл. 21 НК РФ не признается объектом обложения НДС передача на безвозмездной основе жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению).
Поэтому, объекта обложения НДС при передаче инженерных сетей и внешних коммуникаций эксплуатационным организациям не возникнет только в том случае, если инвестором будет получено решение органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче таких объектов специализированным организациям, осуществляющим их использование или эксплуатацию по назначению.
Под таким решением может пониматься присутствие условия в инвестиционном договоре, с городскими властями на строительство объекта о передаче по окончании строительства инженерных коммуникаций эксплуатирующим организациям.
Законченный строительством и подготовленный к эксплуатации объект заказчик предъявляет инвестору для приемки в эксплуатацию с представлением 3 экземпляров установленной документации и акта приемки от подрядчика. Один экземпляр документации передается в инспекцию Госархстройнадзора, один – эксплуатирующей организации для постоянного хранения, один остается у инвестора.
3.4. Реализация объекта незавершенного строительства
До момента окончания строительства объект можно квалифицировать как «незавершенное строительство». Однако совершать какие-либо действия с таким объектом, можно только в том случае, если договор подряда расторгнут, а до этого момента сохраняется право на продолжение строительства.
В силу ряда причин, строительство не всегда может быть завершено (например, исчерпание источников финансирования у инвесторов), и этими причинами могут быть:
1) изменение инвестором вида основной деятельности, в результате чего надобность в окончании строительства объекта минует;
2) банкротство или несостоятельность инвестора и т.д.
Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, суды определяют как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба (п. 7 информационного письма от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»).
Если строительство осуществлялось за счет средств инвесторов (дольщиков), заказчик должен передать незавершенный строительством объект указанным лицам для регистрации их прав на этот объект.
Государственная регистрация права на незавершенный строительством объект производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта.
При недостаточности у инвестора средств, для продолжения строительства возможна либо консервация строительства, либо прекращение строительства.
Консервация строительства – приостановка строительства, которая предполагает возобновление инвестором строительных работ в будущем. Устранив причины, повлекшие консервацию, работы на объекте продолжаются, поэтому договор строительного подряда не расторгается, а приостанавливается на неопределенный (или определенный) срок. Охрана законсервированных объектов и их поддержание в надлежащем состоянии может осуществляться силами подрядчика.
Нужно возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства (если, все работы по консервации будет проводить подрядная строительная организация), с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ (ст. 752 ГК РФ).
При прекращении строительствасамо продолжение строительства не исключается, но лишь при смене инвестора. Прекращение строительства, в отличие от консервации, не предполагает продолжения осуществления капитальных вложений на прекращенных строительством объектов тем же инвестором.
Если объект незавершенного строительства имеет прочную связь с землей и его перемещение без ущерба невозможно, и он отвечает критерию недвижимого имущества. Однако до завершения строительства и до расторжения договора строительного подряда строительный объект, будучи по своей физической природе прочно связанной с землей недвижимостью, не подчиняется правовому режиму недвижимости.
Для распоряжения незавершенным объектом как объектом недвижимости требуется государственная регистрация вещного права.
Для прекращения строительства с последующей реализацией объектов незавершенного строительства заказчику нужно:
1) известить подрядную организацию о принятом решении, о прекращении строительства;
2) провести оценку стоимости объектов, прекращенных строительством.
Оценка проводится, по данным бухгалтерского учета (счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» у заказчика) по видам расходов и работ, но возможно использование и других методов оценки. Наиболее эффективным считается привлечение независимых оценщиков, заключение, данное ими, в будущем упростит процедуру установления договорной цены с потенциальными покупателями объектов незавершенного строительства.
Оформляется Акт о приостановлении строительства (форма № КС-17, утвержденная постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 № 100).
В связи с распространившейся волной мошенничеств по России, связанных со строительством квартир в жилых многоквартирных домах, в судах общей юрисдикции в большом количестве появились гражданские дела, в рамках которых «дольщики» пытаются закрепить свое право собственности на незавершенные строительством квартиры.
Поскольку имеются два-три, а нередко и большее количество «претендентов» на одну и ту же незавершенную строительством квартиру, которую организация-застройщик продала неоднократно разным лицам, граждане торопятся, так как полагают, что тот, кто раньше предъявит иск о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру, и получит все права на спорную квартиру. И отчасти оказываются правы, поскольку суды нередко при вынесении решения опираются на ст. 398 Гражданского кодекса РФ.
Однако, на каждого субъекта инвестиционной деятельности (гражданина-инвестора и организацию-застройщика) приходится по доле незавершенной строительством квартиры, и это право долевой собственности сохраняется вплоть до приемки объекта в эксплуатацию и завершения строительства квартиры, поэтому, признавая право собственности гражданина-инвестора на всю незавершенную строительством квартиру, суд нарушает право собственности организации-застройщика.
Таким образом, судебная практика, пытаясь разрешить гражданские дела по иску гражданина-инвестора о признании права собственности на незавершенный строительством объект с применением ст. 398 ГК РФ, идет по неверному пути, нарушая при этом не только материально-правовой закон, но и процессуальные нормы права, в совокупности влекущие за собой еще большие нарушения материальных и процессуальных прав граждан и юридических лиц.
До 1 января 2005 года для регистрации права собственности на незавершенное строительство (см. п. 2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») надо было подтвердить необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Если речь идет об объекте незавершенного строительства, который возводился с привлечением средств дольщиков, то согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства возможна только на имя застройщика. В этом случае объект незавершенного строительства сразу же считается находящимся в залоге у участников долевого строительства со всеми вытекающими отсюда последствиями (например, застройщик-залогодатель может отчуждать предмет залога либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя). Когда на правоотношения сторон – инвестора и заказчика – не распространяются нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (инвестор только один или разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005), право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на инвестора (п. 1 ст. 218 ГК РФ).
Основными сделками, совершаемыми с объектом незавершенного строительства, являются:
1) купля-продажа;
2) внесение в качестве вклада при заключении договора о совместной деятельности;
3) внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества.
При продаже объекта на основании сделки купли-продажи эта операция отражается в бухгалтерском учете как реализация прочих активов. Продажная стоимость объекта незавершенного капитального строительства без учета суммы НДС отражается как доход от реализации имущества при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций.
В строительном производстве определение остатка незавершенного производства можно провести с максимальной точностью. Все необходимые для этого данные содержатся в проектно-сметной документации, на основании которой ведется строительство, например, в локальных и пообъектных сметах. Данные о нормативах расходов в сметной документации приводятся не только по видам работ, но и по видам расходов (материалы, заработная плата и т.п.). Для обоснованного и документально подтвержденного распределения прямых расходов на остатки объекта незавершенного капитального строительства организации-подрядчику достаточно разработать вспомогательный регистр налогового учета. В нем должны отражаться данные о составе и структуре расходов в стоимости выполненных строительных работ с разбивкой на стоимость работ, принятых заказчиком, и стоимость работ, которые по состоянию на конец отчетного периода к приемке не предъявлялись или не были приняты заказчиком.
При определении объемов по выполняемым договорам можно выбрать один из следующих показателей:
1) стоимость заказов (договоров) по ценам заказов, то есть по договорной стоимости;
2) сметная стоимость работ без учета нормы прибыли;
3) стоимость заказов (договоров), формируемая на основании прямых расходов, относящихся непосредственно к каждому заказу (договору);
4) натуральные показатели, если работы могут быть измерены в таких показателях и если эти показатели по различным заказам (договорам) сопоставимы.
При формировании данных налоговых регистров следует учитывать, что ст. 319 НК РФ предусмотрено производить расчеты остатков объекта незавершенного строительства ежемесячно. Расчет остатков ежеквартально с использованием сальдо на начало квартала приводит к искажению сумм остатков и величины налоговой базы.
Строительная организация заключила договор с инвестором на капитальное строительство объекта на условиях 80 % предоплаты. По условиям договора работы сдаются заказчику после завершения строительства объекта в целом. Договорная стоимость объекта строительства составляет 2 360 000 руб., в том числе НДС – 360 000 руб.
Согласно условиям договора:
1) строительство выполняется из материалов подрядчика. Стоимость материалов, приобретенных подрядчиком в апреле 2005 года, – 472 000 руб., включая НДС;
2) окончательная оплата производится после подписания рабочей комиссией Акта приемки законченного строительством объекта (форма № КС-11);
1 апреля 2005 года получена предоплата от заказчика – 1 888 000 руб., включая НДС. Для выполнения части работ подрядчик заключил договор с субподрядной организацией с 1 апреля 2004 года сроком на 6 месяцев на сумму 708 000 руб., включая НДС. Субподрядные работы оплачиваются ежемесячно после подписания акта о приемке выполненных работ (форма № КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3).
Расходы на выполнение СМР собственными силами составили 1 200 000 руб.
В апреле 2005 года организация выполняла строительные работы на двух объектах.
Сумма остатков прямых расходов на конец марта 2005 года в незавершенном производстве по второму объекту составила 354 000 руб. В апреле 2005 года строительство объекта закончено, и он принят заказчиком по договорной стоимости в размере 3 540 000 руб., включая НДС – 540 000 руб.
По данным налогового учета прямые расходы в апреле 2005 года по двум объектам составили 1 200 000 руб., косвенные – 1 000 000 руб.
Согласно учетной политике для целей налогообложения критерий, в соответствии с которым определяется объем выполненных заказов, – договорная стоимость работ по объектам.
Рассчитаем остатки незавершенного строительства на конец апреля 2005 года.
Договорная стоимость заказов без учета НДС, принятых заказчиком в апреле, равна 3 000 000 руб. Договорная стоимость не завершенных (не принятых) на конец месяца заказов – 2 000 000 руб.
Доля незавершенных заказов на выполнение работ в общем объеме таких заказов, осуществляемых в течение месяца, составит:
2 000 000 руб. / (3 000 000 руб. + 2 000 000 руб.) = 0,40.
Прямые расходы, приходящиеся на остатки незавершенного строительства на начало месяца, – 354 000 руб.; прямые расходы, осуществленные в течение месяца, – 1 200 000 руб.
Прямые расходы, приходящиеся на остатки незавершенного строительства на конец апреля, составят:
(354 000 руб. + 1 200 000 руб.) x 0,40 = 621 600 руб.
Сумма остатков незавершенного строительства на конец текущего месяца включается в состав прямых расходов следующего месяца. При этом сумма прямых расходов уменьшается на суммы остатков незавершенного строительства:
1 200 000 руб. – 621 600 руб. = 578 400 руб.
Расходы, уменьшающие налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, в апреле по двум объектам составят:
354 000 руб. + 578 400 руб. + 1 000 000 руб. = 1 932 400 руб.
Наличие у лица права распоряжаться объектом недвижимого имущества является одним из условий законности сделки. Налоговые органы могут проверить правильность исчисления цен сделки для целей налогообложения. В связи с этим при реализации объекта незавершенного капитального строительства должны быть учтены принципы определения цены товаров, работ или услуг, установленные ст. 40 НК РФ. При этом организация-продавец, должна подтвердить соответствующую информацию о ценах документально или путем проведения независимой оценки.
К незавершенному производству относятся продукция (работы), не прошедшая всех стадий (фаз, пределов), предусмотренных технологическим процессом, а также изделия неукомплектованные, не прошедшие испытания и технической приемки. Незавершенное строительство в строительстве для целей бухгалтерского учета представляет собой затраты подрядчика на объектах строительства по незаконченным и не сданным заказчику работам, выполненным согласно договору на строительство. Признание расходов связано с моментом сдачи объекта по договору. По условиям договора объект может сдаваться по этапам или в целом. Расходы признаются тогда, когда признается выручка – в конце строительства или по этапам.
Независимая оценка объекта незавершенного строительства может быть проведена тремя методами:
– затратный (стоимость замещения или воспроизводства);
– доходный (возврат на инвестиции);
– сравнения продаж (приобретение объекта-аналога).
Каждый из этих подходов оценки рассматривает стоимость с разных сторон, и у каждого есть свои достоинства и недостатки.
Затратный подход предусматривает оценку земельного участка и созданных на нем улучшений (зданий и сооружений) на основе анализа наиболее эффективного использования земельного участка и расчета затрат, необходимых для воссоздания улучшений на конкретную дату. К объектам незавершенного строительства применимы и методы расчета совокупного износа (физического, функционального и внешнего).
Затратный подход только на первый взгляд кажется простым, но на практике все сложнее. Для любого объекта строительства, старого или нового, готового или незавершенного, сначала нужно определить затратную основу. Следует выбрать между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства. Стоимость замещения отражает объем трудовых и материальных затрат, необходимых для создания здания, по функциональности аналогичного оцениваемому объекту. Стоимость воспроизводства предполагает использование идентичных материалов для создания точной копии объекта, включая любые устаревшие материалы, дизайнерские просчеты и иные дефекты. Расчет полной восстановительной стоимости объекта незавершенного строительства зависит от степени готовности объекта, то есть объема выполненных строительно-монтажных работ. Независимый оценщик выбирает методы затратного подхода, применимые к конкретному случаю.
Объекты незавершенного строительства в большинстве случаев не эксплуатируются и находятся в отличие от эксплуатируемых объектов под воздействием дополнительных неблагоприятных факторов внешней среды, поэтому методы затратного подхода и экспертизы состояния конструктивных элементов позволяют более точно определить действительную стоимость объекта.
Подходы сравнения продаж и доходный основаны на определении денежных сумм, поступающих от операционных сделок с собственностью, – арендных платежей (доходный метод) или цены продажи объекта (метод сравнения продаж). Объект незавершенного строительства обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта возможно получение дохода в виде арендной платы при составлении инвестиционного проекта (доходный метод применим) и маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке (в этом случае метод сравнения продаж неприменим).
Поэтому, данные подходы не могут быть полезными при оценке объекта в стадии раннего строительства. Для объектов на более завершенных стадиях (70-80% готовности) может применяться техника оценки объекта как завершенного с последующим вычитанием затрат на завершение строительства, однако нужно принять во внимание возможные рыночные скидки на функциональное устаревание и внешний износ за время длительного перерыва в строительстве.
Поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), согласно п.7 ПБУ 9/99 являются прочими доходами. В соответствии с Планом счетов прочие доходы от продажи указанных активов отражаются так:
Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», 51 «Расчетные счета»;
Кредит 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие доходы».
При продаже объекта незавершенного строительства его стоимость списывается проводкой:
Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Строительство объектов основных средств».
Реализация объекта незавершенного строительства на территории РФ, на основании п. 1 ст. 146 НК РФ, признается объектом обложения НДС. При этом налоговая база по НДС определяется в соответствии с п. 1 ст. 154 НК РФ как стоимость товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без включения в них НДС. Вычет сумм налога, уплаченных поставщикам и подрядчикам при строительстве объекта до 1 января 2006 г., осуществлялся согласно п. 5 ст. 172 НК РФ при реализации объекта незавершенного капитального строительства. При этом моментом реализации являлась передача права собственности на продаваемый объект (п. 1 ст. 39 НК РФ). Следовательно, право на вычет «входного» налога возникало у налогоплательщика в момент перехода к покупателю права собственности на объект незавершенного капитального строительства, определяемый датой регистрации сделки купли-продажи в Едином государственном реестре прав.
Реализацию объекта незавершенного строительстваможно представить следующим образом:
Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»;
Кредит 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие доходы» – начислена задолженность покупателя за проданный объект (акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства);
Дебет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы»;
Кредит 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС» – начислен НДС по операции реализации объекта;
Дебет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы»;
Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Строительство объектов основных средств» – списана учетная стоимость продаваемого объекта (бухгалтерская справка-расчет);
Кредит 19 «НДС по приобретенным ценностям» – принята к вычету сумма НДС, уплаченная поставщикам материалов, использованных при строительстве реализованного объекта незавершенного строительства на дату регистрации сделки купли-продажи собственности (акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства; счет-фактура);
Дебет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов»
Кредит 99 «Прибыли и убытки» – отражен финансовый результат от продажи объекта незавершенного строительства (бухгалтерская справка);
Дебет 51 «Расчетные счета»;
Кредит 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»– перечислен покупателем платеж за объект незавершенного строительства (выписка банковского счета).
С 1 января 2006 года вычет сумм налога, уплаченных поставщикам и подрядчикам при строительстве объекта, принимается к вычету в общеустановленном порядке (Федеральный закон от 22 июля 2005 г. № 119-ФЗ в п. 5 ст. 172 НК РФ).
Для обоснованного и документально подтвержденного распределения прямых расходов на остатки незавершенного строительства организации-подрядчику необходимо разработать вспомогательный регистр налогового учета. В нем должны отражаться данные о составе и структуре расходов в стоимости выполненных строительных работ с разбивкой на стоимость работ, принятых заказчиком, и стоимость работ, которые по состоянию на конец отчетного периода к приемке не предъявлялись или не были приняты заказчиком.
Для определения объемов по выполняемым договорам организация-подрядчик может выбрать стоимость заказов (договоров) по ценам заказов, то есть договорную стоимость, что должно быть закреплено в учетной политике для целей налогообложения.
Расчет стоимости остатка незавершенного строительства на конец месяца (НЗСкм) при выборе показателя «по договорной стоимости» производится по формуле:
НЗСкм (стоимость остатка НЗЗ на начало месяца + прямые затраты за отчетный месяц) х (договорная стоимость не завершенных на конец месяца договоров на выполнение работ / договорная стоимость всех выполняемых в отчетном месяце договоров).
Нужно учитывать, что ст. 319 НК РФ предусмотрено производить расчеты остатков НЗП ежемесячно.
НК РФ не содержит специальных норм, касающихся исчисления налога на прибыль от операций по реализации объектов незавершенного строительства. Согласно п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом в НК РФ понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ. К имуществу относятся объекты незавершенного капитального строительства, и согласно подп.2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества.
При этом если цена приобретения имущества, указанного в подп. 2 и 3 п. 1 ст. 268 НК РФ, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, который учитывается в целях налогообложения.
Под ценой приобретения объекта незавершенного капитального строительстваследует понимать сумму расходов на его приобретение, сооружение и доведение до состояния, в котором он реализуется, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с НК РФ (п. 1 ст. 257 НК РФ).
Пунктом 6 ст.274 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы рыночные цены определяются в порядке, аналогичном порядку определения рыночных цен, предусмотренному абзац. 2 п. 3, а также п. 4-11 ст. 40 НК РФ, на момент реализации или совершения прочих операций (без включения в них НДС и акциза). При определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. В этом случае используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках.
Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (утв. Приказом Минфина РФ от 29 июля 1998 г. № 34н) (с изменениями от 30 декабря 1999 г., 24 марта 2000 г.) определено следующее, затраты на СМР, приобретение зданий и тому подобное, не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях), относятся к незавершенным капитальным вложениям.
Поэтому, учет затрат по приобретенному объекту незавершенного строительства в бухгалтерском учете нужно учитывать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Однако при постановке на учет приобретенного объекта необходимо обратить внимание на цель его приобретения. Использование счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» возможно только для объектов, которые предполагается использовать в дальнейшем при производстве товаров (работ, услуг), то есть в качестве объекта основных средств. Если же объект незавершенного строительства приобретается в целях его дальнейшей перепродажи, то он должен быть учтен по дебету счета 41 «Товары».
Бухгалтерские записи в учете покупателя по приобретению объекта незавершенного строительства отражаются:
целью приобретения является использование объекта в качестве объекта основных средств-
Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы»;
Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – принятие объекта к учету (акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства);
Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям»;
Дебет 51 «Расчетные счета»;
Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – перечислен продавцу платеж за объект незавершенного строительства (выписка банковского счета).
целью приобретения является перепродажа объекта -
Дебет 41 «Товары»;
Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»– принятие объекта к учету (акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства);
Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям»;
Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»– отражен НДС по приобретенному объекту незавершенного строительства (счет-фактура);
Дебет 51 «Расчетные счета»;
Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»– перечислен продавцу платеж за объект незавершенного строительства (выписка банковского счета);
Дебет 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС»;
Кредит 19 «НДС по приобретенным ценностям»– принят к вычету НДС (бухгалтерская справка).
В зависимости от того, какова цель приобретения объекта капитальных вложений, данная операция также по-разному будет отражаться и в налоговом учете. Регистрация права собственности должника на арестованный объект недвижимости является необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства.
Это правило распространяется, на регистрацию прав должника на вновь созданные объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства.
Вместе с тем, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ст. 16 Закона о регистрации).
Организация заключила с Заказчиком-застройщиком инвестиционный договор на строительство индивидуального жилого дома, перечислила в установленном настоящим договором порядке оговоренную сумму в полном объеме. Заказчик-застройщик нанял подрядчиков и на 60% освоил перечисленные средства, в результате чего возникло недостроенное здание(не принятое в эксплуатацию как недострой). Однако у Заказчика возникли финансовые проблемы, он объявил о невозможности завершить строительство, и предложил расторгнуть инвестиционный договор на данной стадии строительства, вернув неосвоенные денежные средства. Организация готова переоформить на себя разрешение на строительство, найти подрядчика, который за те средства, которые вернет прежний заказчик, завершит строительство. Однако старый Заказчик представил соглашение о расторжении инвестиционного договора и акт в произвольной форме передачи недостроенного дома, где перечислены виды выполненных работ и их стоимость (сумма затрат по данному акту – это сумма освоенных средств)
Достаточно ли акта в произвольной форме с перечислением стоимости работ для того, чтобы суммы, в нем указанные, были приняты как затраты на строительство данного объекта в совокупности с суммами, освоенными в дальнейшем по выполнению подрядных работ?
Приостановление строительства, инвестор должен принять соответствующим решением. Оно оформляется приказом руководителя по предприятию-инвестору, в котором указываются причины такого решения (например, финансовые трудности). Решение передается заказчику-застройщику, на его основании заказчик-застройщик составляет Акт о приостановлении строительства (по форме № КС-17, утвержденной постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100). Один экземпляр этого акта передается подрядчику, второй передается заказчику-застройщику, третий экземпляр акта передается инвестору.
В акте должны быть указаны следующие данные:
– наименование и назначение объекта, строительство которого приостановлено;
– дата начала строительства;
– полная сметная стоимость строительства (стоимость по договору);
– сметная стоимость выполненных работ на дату, когда строительство было приостановлено;
– фактические затраты на дату приостановления строительства (по учету заказчика-застройщика);
– средства, необходимые для окончательного расчета с подрядчиками.
Получив от инвестора решение о временном приостановлении работ, заказчик-застройщик извещает об этом всех подрядчиков. Они составляют акты о выполнении работ и передают их к оплате заказчику-застройщику. Затем производится полная инвентаризация незавершенного строительства.
В описях по незавершенному строительству указывается наименование объекта, а также объем выполненных работ по этому объекту, по каждому отдельному виду работ, по конструктивным элементам и т.п. При этом проверяется, не числится ли в составе незавершенного строительства оборудование, переданное в монтаж, но еще не смонтированное.
Далее определяются потери (убытки) подрядчиков от прекращения строительства. Эти потери могут возникнуть из-за того, что подрядчикам пришлось аннулировать заказы на покупку материалов для строительства или же эти материалы уже были куплены и теперь они не могут быть использованы на строительстве других объектов.
После того как принято решение приостановить строительство объекта, заказчик-застройщик должен расторгнуть или изменить по срокам договоры с подрядчиками, иначе они могут продолжать строительство. Более того, заказчик-застройщик не сможет нанять на строительство другого подрядчика без согласия того подрядчика, который ранее выполнял строительно-монтажные работы на объекте. Такие разъяснения приведены в пункте 21 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».
По окончательному расчету за выполненные работы подрядная организация выставляет заказчику-застройщику Акт о выполнении работ (форма № КС-3), делает расшифровку стоимости выполненных работ и выписывает счет-фактуру. На основании этих документов расходы по строительству списываются на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств»). Сумма «входного» НДС по этим расходам относится на счет 19, и в дальнейшем инвестор сможет возместить ее из бюджета (п. 6 ст. 171 НК РФ).
Расторгнув договор с подрядчиком, заказчику-застройщику придется еще компенсировать подрядчику связанные с этим потери (убытки). Причем, как сказано в п. 1 ст. 15 ГК РФ, ущерб возмещается полностью, если законом или договором не предусмотрено возмещение ущерба в меньшем размере. Такие разъяснения приведены и в п. 19 письма ВАС РФ № 51.
Будут ли приняты на затраты стоимость услуг по переоформлению разрешения на строительство дома и внесению изменений в проектную документацию?
В нормативных документах понятие «застройщик» определяется по-разному. Но общий смысл сводится к тому, что это – юридическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли, на котором будет возводиться объект, которое координирует работы по его возведению.
Заказчики – уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов.
Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ представляет собой Акт органа государственного архитектурно-строительного надзора РФ, разрешающий производство строительных работ в соответствии с утвержденной конкретным исполнителем (подрядчиком) проектной документацией. Из правовой природы разрешения на выполнение СМР следует, что для того, чтобы его получить, заказчик (застройщик) должен заключить договор строительного подряда с конкретным подрядчиком. Соответственно, наличие лицензии на право выполнения строительно-монтажных работ необходимо для подрядчика, а не для заказчика.
Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается организации на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта (п. 2 приложения к приказу Минстроя России от 3 июня 1992 г. № 131 «О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ». Разрешение выдают органы Госархстройнадзора России, а если в городе или районе такого органа нет, то органы архитектуры и градостроительства.
Если организация передала права на строительство другому предприятию, либо изменила свою организационно-правовую форму, или передала подряд на строительство другой организации, то полученное разрешение нужно перерегистрировать. Сделать это нужно в трехнедельный срок после этих событий (п.6 приложения к приказу Минстроя России № 131).
Плату за переоформление разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по объекту заказчик (инвестор) включает в стоимость этого объекта, то есть отражает в бухгалтерском учете на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств») (п. 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160). В целях налогообложения прибыли плата за получение разрешения также будет включена в стоимость объекта (п.1 ст.257 НКРФ).
Застройщики обязаны своевременно вносить в проектную декларацию изменения, связанные с изменением сведений о застройщике и о проекте строительства, а также с изменением проектной документации. В случае нарушения установленных Законом требований к проектной декларации договор строительства может быть оспорен в суде и признан недействительной сделкой по мотивам совершения ее под влиянием заблуждения.
Стоимость проектно-изыскательских работ (включая работы для строительства будущих лет и затрат по разработке технико-экономических обоснований), а также авторский надзор проектных организаций, экспертизы проектов, осуществляются за счет капитальных вложений, и входят в состав прочих капитальных работ и затрат.
В главу 12 Сводного сметного расчета «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор» включаются (в графы 7 и 8) средства на:
– проектно-изыскательские работы (услуги) – раздельно на проектные и изыскательские;
– экспертизу предпроектной и проектно-сметной документации;
– испытание свай, которое проводится подрядной строительно-монтажной организацией по техническому заданию заказчика строительства.
Средства на эти цели определяются расчетом, составляемым на договорной основе. Стоимость экспертизы предпроектной документации и проектов определяется исходя из документов Госстроя России, выпускаемых в соответствии с действующим законодательством.
По взаимоотношениям с проектными организациями расчеты могут возникать по двум основным видам хозяйственных операций: по исполнению ПСД и по работам, выполненным в порядке авторского надзора.
В соответствии со ст. 744 ГК РФ «заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. Внесение в техническую документацию изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы. Подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов». Кроме того, «подрядчик вправе требовать возмещения разумных расходов, которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации».
Таким образом, возможна ситуация, при которой проектно-сметная документация или ее часть (чаще всего это сметы) пересматривается в сторону увеличения. При этом, возможны следующие варианты:
1) при незначительном изменении цены договора строительного подряда заказчик самостоятельно вносит изменения в смету, не неся при этом дополнительных расходов и не согласовывая свои действия с подрядной строительной организацией. При этом в бухгалтерском учете никакие дополнительные записи не оформляются;
2) в случае изменения цены работ более чем на 10 %, а также тогда, когда вносимые изменения меняют характер выполняемой работы, должно сопровождаться составлением дополнительной сметы. В принципе, если речь идет только об объемах работ или расценках, то заказчик и подрядная строительная организация могут составить дополнительную смету без привлечения проектной организации. Однако, в том случае, когда меняется характер строительных работ, привлечение проектировщиков более чем желательно. Это обусловлено хотя бы тем, что в противном случае может быть затруднено осуществление авторского надзора. Разумеется, в данном случае с проектной организацией заключается дополнительное соглашение, расчеты по которому ведутся в том же порядке, что и при разработке основной ПСД;
3) наконец, в том случае, когда дефекты в технической документации выявлены подрядчиком при производстве им строительно-монтажных работ, а договором строительного подряда предусмотрена возможность внесения подрядной организацией разумных изменений, дополнительные расходы предварительно возмещаются заказчиком. Разумеется, впоследствии эти суммы должны быть предъявлены к оплате проектной организации, допустившей дефекты и недочеты при проектировании.
В бухгалтерском учете приобретение типовых проектов отражается так же, как и приобретение другого имущества с отнесением произведенных расходов на счет 08.
3.5. Налогообложение инвестора
Инвестиционная деятельность в Российской Федерации налогами не облагается. При строительстве объектов на коммерческой основе для собственных нужд (производственных объектов, офисных зданий, жилых домов и др.) инвесторы осуществляют финансирование этих объектов за счет собственных и заемных средств. Под строительство используются земельные участки, находящиеся в собственности, владении или распоряжении организации либо выделяемые органом местного самоуправления на правах аренды.
Если по окончании строительства объекта образуется экономия средств, выделенных инвестором для финансирования строительства, по сравнению с фактически произведенными затратами, то в зависимости от условий инвестиционного договора возможны два варианта ее использования:
– экономия средств зачисляется на счет учета прибылей и убытков и после расчетов в установленном порядке с бюджетом остается в распоряжении застройщика;
– сэкономленные средства возвращаются инвестору.
Выбор застройщиком данного варианта учета влечет за собой определенные налоговые последствия.
Если после расчетов с соинвесторами и застройщиком у генерального инвестора получена экономия (инвестиционный доход), возникает вопрос обязан ли он уплатить с нее налог на прибыль и НДС и какими налогами будет облагаться в этом случае экономия у генерального инвестора?
Налог на добавленную стоимость
Инвесторы по собственным и привлеченным средствам целевого финансирования строительства НДС также не уплачивают.
Денежные средства и имущественные взносы, передаваемые основному (генеральному) инвестору от других инвесторов (соинвесторов) на строительство объектов производственного и непроизводственного назначения, являются средствами целевого финансирования и не облагаются НДС в соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 39 и подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ. Однако исходя из ст. 38 Налогового кодекса РФ, услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе ее осуществления. Поэтому деятельность генерального инвестора по привлечению средств соинвесторов и передаче их застройщику в целях налогообложения – это оказание услуг.
Экономия, полученная в результате использования привлеченных средств, по сути является оплатой услуг генерального инвестора. Поэтому суммы такой экономии подпадают под обложение НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).
В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество и иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.
Таким образом, передача средств соинвесторами генеральному инвестору для финансирования строительства объекта недвижимости по инвестиционному договору носит инвестиционный характер и не облагается НДС.
Вместе с тем, если сумма денежных средств, полученных от соинвесторов, превышает фактические затраты генерального инвестора по строительству объекта, то разница подлежит обложению НДС по окончании строительства в момент передачи соинвесторам частей объекта, соответствующих их доле в финансировании. В данном случае сумма превышения является использованной генеральным инвестором не по целевому назначению, поэтому получение данной суммы не может трактоваться как передача имущества, носящая инвестиционный характер (письмо УМНС России по г. Москве от 19 сентября 2003 г. № 11-14/51582).
Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные инвестору подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ, и суммы налога, предъявленные инвестору при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства (абз.1 п. 6 ст. 171 НК РФ). При этом вычетам подлежат, суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении основных средств в полном объеме после принятия на учет данных основных средств, оборудования к установке (абз.3 п. 1 ст. 172 НК РФ).
В целях налогообложения объект считается поставленным на учет после того, как все работы завершены и объект принят в эксплуатацию в установленном порядке. Инвестор оформляет и передает в регистрационный орган документы на государственную регистрацию объекта недвижимости, после чего включает его в состав соответствующей амортизационной группы (п. 8 ст. 258 НК РФ). По объектам производственного назначения начисление амортизации в целях налогообложения прибыли начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию (абз. 2 п. 2 ст. 259 НК РФ).
При реализации инвестиционного договора заказчик-застройщик оказывает услуги по организации строительства (по техническому надзору, ведению бухгалтерского учета и т.д.). Стоимость этих услуг определяется сметой на строительство. Деятельность заказчика-застройщика по организации строительства при реализации инвестиционного договора признается оказанием услуг независимо от примененного налогоплательщиком порядка отражения проводимых операций на счетах бухгалтерского учета и от источника финансирования. Эти услуги подлежат обложению НДС на общих основаниях.
В данном случае в полученных от соинвесторов денежных средствах на финансирование строительства содержится оплата стоимости услуг заказчика-застройщика, то есть полученные денежные средства в размере сметной стоимости услуг заказчика-застройщика являются для организации авансом полученным.
Заказчик-застройщик передает инвестору соответствующие документы для принятия построенного объекта к учету, в том числе счет-фактуру на сумму уплаченного поставщикам и подрядчикам НДС. Если строительство объекта финансировали несколько инвесторов, то счета-фактуры заказчик-застройщик выписывает каждому из них, причем сумма НДС указывается пропорционально инвестиционной доле каждого. У инвестора данная хозяйственная операция отражается в учете следующим образом:
Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы», Кредит 76, субсчет «Расчеты с заказчиком по переданным средствам финансирования строительства» – на инвентарную стоимость введенного в эксплуатацию объекта производственного назначения;
Дебет 19-1 «Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств», Кредит 76, субсчет «Расчеты с заказчиком по переданным средствам финансирования строительства» – на сумму уплаченного НДС, которую инвестор предъявляет к налоговым вычетам.
Инвестор отражает сумму налога, предъявляемую к вычету, по строке 230 раздела «Налоговые вычеты» налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость.
Федеральным законом от 22 июля 2005 г. № 119-ФЗ «О внесении изменений в главу 21 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений актов законодательства Российской Федерации о налогах и сборах» в гл. 21 НК РФ, внесено важное изменение которое касается определения налоговой базы и вычета сумм «входного» НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.
Теперь при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления НДС надо начислять не по мере принятия на учет соответствующего объекта, а на последний день месяца каждого налогового периода. То есть либо в конце каждого месяца, либо в конце последнего месяца каждого квартала (п. 10 ст. 167 НК РФ в редакции Федерального закона от 22 июля 2005 г. № 119-ФЗ). При этом суммы «входного» НДС по строительно-монтажным работам для собственного потребления принимаются к вычету по мере уплаты в бюджет налога.
Статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2005 года № 119-ФЗ предусмотрен переходный период для определения налоговой базы и принятия к вычету сумм «входного» НДС при выполнении строительно-монтажных работ.
Если строительно-монтажные работы для собственного потребления были выполнены до 1 января 2005 года, момент определения налоговой базы по ним определяется после принятия на учет объекта завершенного капитального строительства (основных средств). При этом суммы НДС, исчисленные по строительно-монтажным работам для собственного потребления, подлежат вычетам по мере принятия объекта к учету и начала начисления по нему амортизации, при условии, что этот НДС будет уплачен в бюджет. Суммы «входного» НДС по таким строительно-монтажным работам принимаются к вычету по мере постановки объекта на учет.
Если суммы НДС по строительно-монтажным работам для собственного потребления, выполненным с 1 января 2005 г., не были исчислены до 31 декабря 2005 г., надо принимать во внимание следующее. НДС по таким строительно-монтажным работам подлежит исчислению исходя из фактических расходов на объем работ, выполненных по 31 декабря 2005 г. (включительно). Исчисление производится на 31 декабря 2005 г. Вычеты сумм налога, исчисленных налогоплательщиком, производятся после уплаты в бюджет налога в соответствии со статьей 173 НК РФ. При этом суммы уплаченного «входного» НДС по товарам (работам, услугам), использованным при выполнении этих строительно-монтажных работ, подлежат вычету НДС по оборудованию, требующему монтажа.
Теперь при приобретении оборудования, требующего монтажа, вычет НДС по нему можно осуществить после принятия оборудования к учету на счет 07 «Оборудование к установке» (п. 1 ст. 172 НК РФ в ред. Федерального закона от 22 июля 2005 г. № 119-ФЗ).
Реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них с 1 января 2005 года освобождена от НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Налогообложение в льготном налоговом режиме при реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир осуществляется в том случае, если передача права собственности, оформленная в установленном порядке, произошла начиная с 1 января 2005 г., вне зависимости от учетной политики продавца, которая применялась до 1 января 2005 г. для целей налогообложения.
Порядок освобождения от налогообложения операций, перечисленных в подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, применяется только при реализации (в том числе инвесторами) жилых помещений (долей в них) по договору купли-продажи. И еще, при передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, при реализации квартир по договору купли-продажи.
Указанный порядок освобождения не распространяется на строительно-монтажные работы по капитальному строительству жилых домов, жилых помещений, выполняемые на основании соответствующих договоров подряда (субподряда) подрядными (субподрядными) организациями (письмо ФНС России от 9 декабря 2004 г. № 03-1-08/2467/17).
Налог на прибыль организаций
Средства соинвесторов, полученные инвестором для строительства объекта, относятся к целевому финансированию, которое не включается в доходы для целей исчисления налога на прибыль (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
А вот средства, использованные не по целевому назначению, признаются прочим доходом (п. 14 ст. 250 НК РФ).
Инвесторы финансируют строительство объекта путем перечисления инвестиционных взносов заказчикам-застройщикам в соответствии с заключенными с ними договорами. Заказчики-застройщики учитывают полученные средства в составе целевого финансирования строительства.
Инвесторы используют для финансирования строительства собственные средства, остающиеся в их распоряжении после уплаты налогов, поэтому дополнительному обложению налогом на прибыль данные средства не подлежат. Привлеченные средства других инвесторов и соинвесторов также не подлежат налогообложению в соответствии с п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.
У основного (генерального) инвестора может возникнуть экономия (инвестиционный доход) в результате использования привлеченных средств, которая в соответствии с условиями договоров инвестирования (долевого участия) остается в его распоряжении. Эта экономия после исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость облагается налогом на прибыль:
Дебет 86 «Целевое финансирование», Кредит 91, субсчет 1 «Прочие доходы» – на сумму экономии за вычетом НДС;
Дебет 91, субсчет 9 «Сальдо прочих доходов и расходов», Кредит 99 «Прибыли и убытки» – на сумму прибыли инвестора для целей налогообложения;
Дебет 99 «Прибыли и убытки», Кредит 68 «Расчеты по налогам и сбором» – на сумму налога на прибыль.
Экономия генерального инвестора в виде разницы между средствами, полученными от соинвесторов, и средствами, израсходованными на строительство, является доходом от реализации услуг (ст. 249 НК РФ) и облагается налогом на прибыль.
Иностранный участник договора не всегда является плательщиком налога на прибыль в Российской Федерации, а вот учитывать доходы и расходы, например, простого товарищества для целей налогообложения может только российский участник (п. 2 ст. 278 НК РФ). Он считает доход от совместной деятельности аналогично порядку, установленному главой 25 НК РФ и правилами бухгалтерского учета. По договору простого товарищества у российской организации должен быть составлен обособленный баланс по совместной деятельности. Операции, выполняемые в рамках данного договора, учитываются в соответствии с ПБУ 20/03 «Информация об участии в совместной деятельности» утвержденным приказом Минфина России от 24 ноября 2003 г. № 105н и зарегистрированным в Минюсте России 22 января 2004 г., регистрационный № 5457.
Рассчитанный доход необходимо разделить пропорционально доле каждого участника договора, причем о суммах причитающихся доходов каждому из участников необходимо сообщать ежеквартально. Соответственно своей доле прибыли участники договора простого товарищества самостоятельно платят налог на прибыль.
Иностранная компания будет платить налог на прибыль по ставке 24% только в одном случае – когда ее деятельность на территории РФ образует постоянное представительство. Если никакой иной деятельности на территории РФ иностранная компания не ведет, то решающее значение имеют условия договора простого товарищества.
Такесли российский участник имеет право заключать сделки от имени иностранной организации, то он имеет статус зависимого агента, деятельность которого образует постоянное представительство иностранной компании. И тогда о такой деятельности российская организация должна уведомить налоговый орган РФ, который в свою очередь на основании такого уведомления поставит иностранную компанию на учет. При отсутствии постоянного представительства на территории РФ доходы иностранной компании от участия в договоре простого товарищества являются доходами от источников в РФ (подп. 2 п. 1 ст. 309 НК РФ). В этом случае налог удерживается источником выплаты, которым является российский участник договора, и ставка налога для таких доходов – 20%.
Если иностранная компания является налоговым резидентом той страны, с которой у России заключено соглашение об избежании двойного налогообложения, то налоги с доходов иностранной компании взимаются в соответствии с условиями такого соглашения.
При применении соглашения об избежании двойного налогообложения важно также иметь в виду положения статей об ассоциированных предприятиях. Если российская и иностранная компании являются ассоциированными (имеется связь во владении или управлении между ними), а условия сделки между ними отличны от тех, которые имели бы место между независимыми предприятиями, то получаемые участниками договора доходы подлежат коррекции для целей налогообложения. Это значит, что часть дохода иностранной компании может быть зачислена в налогооблагаемый доход российской организации. Чтобы избежать статуса ассоциированных предприятий, важно, чтобы участники договора простого товарищества не участвовали в капитале и управлении друг друга, не имели общих акционеров, управляющих, директоров и прочее.
Иностранная компания может внести свой вклад в совместную деятельность, как в рублях, так и в иностранной валюте. Для внесения вклада в рублях иностранная компания может открыть рублевый счет в банке на территории РФ, причем открытие счета не приводит к образованию постоянного представительства. Так же свободно открывается и валютный счет.
Денежные средства на счет российской компании перечисляются без ограничений, но это является валютной операцией. Для зачисления средств на свой счет российский участник должен представить в банк паспорт сделки.
Поскольку вклады, поступившие (оприходованные) на отдельный баланс простого товарищества, не могут рассматриваться в качестве прибыли, полученной участниками простого товарищества, стоимость поступивших вкладов в налоговую базу по налогу на прибыль не включается.
В целях налогообложения прибыли доход от участия в простом товариществе согласно п. 9 ст. 250 НК РФ является прочим доходом, учитываемым в порядке, предусмотренном ст. 278 НК РФ.
При прекращении договора о совместной деятельности и разделе имущества, находящегося в общей собственности участников договора о совместной деятельности, денежная оценка имущества в пределах вклада налогом на прибыль не облагается (подп. 5 п. 1 ст. 251 НК РФ).
При уступке прав налогооблагаемая прибыль равна разнице между выручкой от продажи права и суммой инвестиционного вклада. При этом инвестору, продавшему свою долю с убытком, нужно руководствоваться правилами, прописанными в ст. 279 НК РФ. Там установлен особый порядок учета убытка, который получен при продаже права требования долга.
Так если доля продана до того, как истек срок строительства, прописанный в договоре, тогда предельный размер убытка, который можно исключить из налогооблагаемой прибыли, рассчитывается по формуле:
#Му = Вд x СР x 1,1 x РП / 365 дн.,
где Му – максимальная сумма убытка, учитываемая в целях налогообложения;
Вд – выручка от продажи уступки права требования;
СР – ставка рефинансирования Центрального банка РФ, которая действовала в день уступки;
РП – расчетный период, равный количеству дней, прошедших от даты уступки до даты окончания строительства, указанной в договоре.
Организация 19 января 2008 г. инвестировало в строительство жилого дома 900 000 руб. Согласно договору долевого участия по окончании строительства (31 декабря 2008 г.) организация получит в собственность двухкомнатную квартиру.
3 октября 2008 г. организация уступило право на получение квартиры своему работнику за 850 000 руб. НДС по этой сделке начислено не было.
Убыток от уступки составил 50 000 руб. (900 000 – 850 000). Таким образом, максимальный размер убытка, который можно исключить из налогооблагаемого дохода (с 4 октября по 31 декабря 2008 г. – 89 дней; ставка рефинансирования Банка России на 4 октября 2008 г. – 10,5%) составит 23 938,56 руб. (850 000 руб. x 10,5% x 1,1 x 89 дн.: 365 дн.).
Оставшаяся часть убытка – 26 061,44 руб. (50 000 – 23 938,56) – в целях налогообложения не учитывается.
В бухгалтерском учете инвестиционный вклад и уступка требования отражены следующими проводками.
Д-т сч. 76, субсчет «Инвестиции в строительство» К-т сч. 51 – 900 000 руб. – инвестированы деньги в строительство жилого дома;
Д-т сч. 73 К-т сч. 91, субсчет 1 «Прочие доходы» – 850 000 руб. – отражена уступка права работнику на получение квартиры в строящемся доме;
Д-т сч. 91, субсчет 2 «Прочие расходы» К-т сч. 76, субсчет «Инвестиции в строительство» – 900 000 руб. – списан инвестиционный вклад.
Д-т сч. 99 К-т сч. 91, субсчет 9 «Сальдо прочих доходов и расходов» – 50 000 руб. – списан убыток от уступки права требования;
Д-т сч. 09 К-т сч. 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» – 6254,75 руб. (26 061,44 руб. x 24%) – начислено постоянное налоговое обязательство по убытку от уступки права требования, который не уменьшает налогооблагаемую прибыль.
Часто стройка не заканчивается в тот срок, который прописан в договоре. Поэтому инвестор может уступить право на получение доли в возводимом здании в период, на который затянулось строительство. Тогда убыток от уступки можно исключить из налогооблагаемого дохода полностью, только в два этапа. Первая половина убытка включается во прочие расходы в день уступки, а вторая половина – по истечении 45 дней, считая от даты уступки (п. 2 ст. 279 НК РФ).
Строительство жилого дома затянулось до II квартала 2008 г., и организация уступила право на получение квартиры работнику 11 января 2008 г. В этот день организация включила в прочие расходы половину полученного убытка – 25 000 руб. (50 000 руб. x 50%), а оставшиеся 25 000 руб. были исключены из налогооблагаемого дохода через 45 дней – 25 февраля 2008 г.
Организация сделала в учете такие проводки (отчетные периоды по налогу на прибыль у предприятия равны месяцу, 2 месяцам, 3 месяцам и т. д.).
Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Инвестиции в строительство»,
Кредит 51 «Расчетные счета» – 900 000 руб. – инвестированы деньги в строительство жилого дома.
Дебет 73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям»,
Кредит 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие доходы» – 850 000 руб. – уступлено работнику право на получение квартиры в строящемся доме;
Дебет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы»,
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Инвестиции в строительство» – 900 000 руб. – списан инвестиционный вклад.
Дебет 99 «Прибыль и убыток»,
Кредит 91 «Продажи», субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов» – 50 000 руб. – списан убыток от уступки права требования;
Дебет 09 «Отложенные налоговые активы»,
Кредит 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» – 6000 руб. (25 000 руб. x 24%) – начислен отложенный налоговый актив по убытку от уступки права требования, который уменьшает налогооблагаемую прибыль в следующем отчетном периоде.
Дебет 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»,
Кредит 09 «Отложенные налоговые активы» – 6000 руб. – погашен отложенный налоговый актив.
Налог на имущество
Порядок исчисления и уплаты налога на имущество в отношении имущества, объединенного предприятиями в целях осуществления совместной деятельности, а также имущества, приобретенного (созданного) в результате совместной деятельности, регулируется ст. 377 гл. 30 «Налог на имущество организаций» НК РФ.
И обязанность по уплате налога на имущество возлагается на организации, являющиеся участниками договора о совместной деятельности. Налоговая база определяется исходя из остаточной стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения. Что касается имущества, приобретенного (созданного) в процессе совместной деятельности, то оно для целей налогообложения учитывается предприятиями-участниками пропорционально стоимости их вклада в общее дело.
Лицо, ведущее учет общего имущества товарищей, обязано не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, сообщать каждому участнику договора простого товарищества сведения об остаточной стоимости имущества, составляющего общее имущество участников товарищества, а на 1-е число каждого месяца соответствующего отчетного периода сведения о доле каждого участника в общем имуществе товарищей.
Между двумя юридическими лицами заключен договор простого товарищества. Согласно условиям договора учет совместной деятельности и совместного имущества ведет организация «А», ее доля составляет 70% вклада. Доля другого участника организации «Б» – 30%.
Остаточная стоимость основных средств, которые были приобретены в процессе совместной деятельности, составила:
на 01.01.08 г. – 1 000 000 руб.;
на 01.02.08 г. – 990 000 руб.;
на 01.03.08 г. – 980 000 руб.;
на 01.04.08 г. – 970 000 руб.;
на 01.05.08 г. – 960 000 руб.;
на 01.06.08 г. – 950 000 руб.;
на 01.07.08 г. – 940 000 руб.;
Ставка налога на имущество установлена в размере 2,2%.
До 20 июля 2008 г. организация «А» должна представить организации «Б» данные для расчета среднегодовой стоимости имущества и авансового платежа по налогу за первое полугодие 2008 года.
Расчет среднегодовой стоимости и авансового платежа по налогу на имущество за первое полугодие 2008 г. обоих участников.
организация «А»
(1000000 руб. + 990 000 руб. + 980 000 руб. + 970 000 руб. + 960 000 руб. + 950 000 руб. + 940 000 руб.) / (6 + 1) x 1/4 x 2,2% x 70% = 3735 руб.
организация «Б»
(1000000 руб. + 990 000 руб. + 980 000 руб. + 970 000 руб. + 960 000 руб. + 950 000 руб. + 940 000 руб.) / (6 + 1) x 1/4 x 2,2% x 30% = 1600 руб.
Иностранная организация будет налогоплательщиком налога на имущество в РФ только в двух случаях, если она ведет деятельность в РФ через постоянное представительство или имеет в собственности на территории РФ недвижимое имущество (п. 1 ст. 373 НК РФ).
О.З. Закариев,
старший аудитор ООО "Аудиторская фирма "ОСБИ-М", к.э.н.
1. Общие положения
На российском рынке недвижимости появилась такая форма приобретения недвижимости, как долевое участие в инвестировании строительства. Долевыми инвесторами могут быть как физические, так и юридические лица. Документом, регулирующим эти правовые отношения, является договор о долевом участии в инвестировании строительства. На практике такие договоры называются по-разному, например, договор о долевом участии в финансировании строительства, договор о долевом инвестировании, договор о совместной деятельности в строительстве дома и т.д.
Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности на рынке жилья заложены Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ) и Законом РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в части, не противоречащей Закону N 39-ФЗ).
В соответствии с нормами действующего законодательства инвесторами являются субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Согласно п. 6 ст. 4 Закона N 39-ФЗ субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними.
Заказчики - это уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (контрактом) в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функ-ций, связанных с организацией строительства объектов, с контролем за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат. К ним относятся, в частности, предприятия по капитальному строительству в городах, дирекции строящихся предприятий и т.д., а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство. Расходы по содержанию застройщиков (по действующим предприятиям - работников аппарата подразделения капитального строительства) производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик выступает по отношению к подрядной строительной организации в роли заказчика.
В ходе деятельности, связанной с осуществлением финансирования капитального строительства, наиболее часто встречаются следующие ситуации:
1) функции инвестора и заказчика выполняет одна организация;
2) функции инвестора, заказчика и подрядчика выполняются независимыми хозяйствующими субъектами;
3) функции инвестора, заказчика и подрядчика выполняет один хозяйствующий субъект.
Финансовый и налоговый учет финансирования капитального строительства необходимо организовать исходя из конкретной ситуации.
Бухгалтерский учет и налогообложение инвестиций организаций в капитальное строительство рассмотрим на следующих примерах.
2. Бухгалтерский учет и налогообложение инвестиций в строительство жилого дома
Пример 1.
Организация участвует в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома в качестве заказчика-застройщика и частично инвестора с привлечением средств соинвесторов. Строительство ведется подрядным способом с выплатой 100% аванса подрядной организации. Сметная стоимость строительства составляет 12 154 000 руб., в том числе стоимость выполняемых подрядчиком строительных работ, включая стоимость материалов, - 11 800 000 руб. (с учетом НДС - 1 800 000 руб.), стоимость услуг заказчика-застройщика по организации строительства - 354 000 руб. (с учетом НДС - 54 000 руб.). Денежные средства на строительство в размере 70% стоимости проекта (8 507 800 руб.) перечисляются соинвесторами в безналичном порядке на расчетный счет организации, организация участвует в финансировании путем перечисления подрядной организации собственных денежных средств в размере 30% стоимости проекта (3 646 200 руб.). Фактические затраты по содержанию заказчика-застройщика составили 240 000 руб. По окончании строительства квартиры распределяются между инвесторами пропорционально переданным ими средствам. Полученные организацией квартиры в построенном доме предназначены для сдачи внаем работникам организации.
Бухгалтерский учет строительства объекта ведется у заказчика-застройщика в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, Положением по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" ПБУ 2/94, утвержденным приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167, а также Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.
Организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат осуществляются застройщиками, расходы по содержанию которых производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик выступает по отношению к подрядной строительной организации в роли заказчика (п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).
Согласно п. 7 ПБУ 2/94 затраты застройщика на строительство объекта складываются из расходов, связанных с его возведением, вводом в эксплуатацию или сдачей инвестору. Затраты застройщика по принятым к оплате или оплаченным подрядным работам, выполненным подрядчиками на законченных строительством объектах, учитываются в составе незавершенного строительства до их ввода в эксплуатацию или сдачи инвестору.
При выполнении застройщиком подрядных работ собственными силами в бухгалтерском учете отражаются фактически произведенные затраты, связанные с их осуществлением, включая расходы по содержанию подразделений, занятых организацией строительства. Иными словами, в составе незавершенного строительства учитывается также стоимость услуг заказчика-застройщика по организации строительства (п. 8 ПБУ 2/94).
Организация-застройщик ведет учет затрат на строительство на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет "Строительство объектов основных средств". До окончания работ по строительству объектов затраты по их возведению, учтенные на счете 08, субсчет "Строительство объектов основных средств", составляют незавершенное строительство. Затраты по строительству объектов группируются в бухгалтерском учете по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией (п. 2.3, 3.1.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, План счетов).
При подрядном способе строительства выполненные и оформленные в установленном порядке строительные работы и работы по монтажу оборудования отражаются у застройщика-заказчика на счете 08, субсчет "Строительство объектов основных средств", по договорной стоимости (без учета НДС) согласно оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций в корреспонденции со счетом 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" (п. 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, Инструкция по применению Плана счетов).
Сумма НДС, предъявленная к уплате подрядной организацией при строительстве жилого дома, отражается по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" и кредиту счета 60.
Учет денежных средств, полученных от соинвесторов на финансирование строительства жилого дома, осуществляется в порядке, установленном подпунктом "г" п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, согласно которому застройщик, получивший дополнительные средства от организаций и физических лиц на строительство по договорам долевого участия, отражает их в учете как целевые средства для финансирования капитального строительства.
Согласно Плану счетов для обобщения информации о движении средств, предназначенных для осуществления мероприятий целевого назначения, средств, поступивших от других организаций и лиц, бюджетных средств предназначен счет 86 "Целевое финансирование".
В то же время при реализации инвестиционного контракта заказчик-застройщик оказывает услуги по организации строительства (по техническому надзору, ведению бухгалтерского учета и т.д.). Стоимость вышеуказанных услуг определяется сметой на строительство.
В целях налогообложения деятельность заказчика-застройщика по организации строительства при реализации инвестиционного проекта признается оказанием услуг независимо от примененного налогоплательщиком порядка отражения проводимых операций на счетах бухгалтерского учета и от источника финансирования; эти услуги подлежат обложению НДС на общих основаниях.
В данном случае в полученных от соинвесторов денежных средствах на финансирование строительства содержится оплата стоимости услуг заказчика-застройщика, то есть полученные денежные средства в размере сметной стоимос-ти услуг заказчика-застройщика являются для организации авансом полученным.
Таким образом, организация, выполняющая функции заказчика-застройщика, в бухгалтерском учете получение денежных средств от соинвесторов отражает по дебету счета 51 "Расчетные счета" и кредиту счетов 86 "Целевое финансирование" - на стоимость выполняемых подрядчиком строительных работ и 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - на стоимость услуг заказчика-застройщика.
В соответствии с подпунктом 1 п. 1 ст. 162 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налоговая база по НДС при реализации товаров (работ, услуг) определяется с учетом сумм авансовых или иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг). Таким образом, организация обязана исчислить и уплатить в бюджет НДС с суммы полученных денежных средств в части сметной стоимости услуг заказчика-застройщика по организации строительства, оплаченных соинвесторами авансом.
Что касается денежных средств, поступивших от соинвесторов на финансирование строительства в части стоимости работ, выполняемых подрядной организацией, то они являются для заказчика-застройщика средствами целевого финансирования, то есть не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг), и, следовательно, в налоговую базу по НДС у заказчика-застройщика не включаются.
Выручка от деятельности, связанной с оказанием услуг заказчика-застройщика по организации строительства, является для организации доходом от обычных видов деятельности, для учета которых Планом счетов предназначен счет 90 "Продажи". Поскольку стоимость услуг заказчика-застройщика включается в инвентарную стоимость построенного жилого дома, формируемую на балансе заказчика-застройщика, полагаем, что выручка от оказания услуг может отражаться у него по кредиту счета 90 "Продажи", субсчет "Выручка", и дебету счета 08, субсчет "Строительство объектов основных средств".
Фактические расходы по оказанию таких услуг (затраты по содержанию заказчика-застройщика) отражаются организацией, специализирующейся на организации строительства, на счете 20 "Основное производство" и при признании выручки списываются в дебет счета 90 "Продажи", субсчет "Себестоимость продаж".
В соответствии с подпунктом 1 п. 1 ст. 146 НК РФ реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации признается объектом обложения НДС. Таким образом, при реализации услуг заказчика-застройщика организация начисляет к уплате в бюджет НДС в установленном главой 21 НК РФ порядке.
Передача на баланс соинвесторов квартир в соответствии с их объемом финансирования строительства жилого дома отражается организацией-застройщиком:
В части стоимости выполненных подрядчиком работ - по дебету счета 86 и кредиту счетов 08, субсчет "Строительство объектов основных средств" (в части стоимости выполненных подрядных работ без учета НДС), и 19 (в части суммы НДС, уплаченной подрядной организации за выполненные работы);
В части стоимости услуг заказчика-застройщика - по дебету счета 62 и кредиту счетов 08, субсчет "Строительство объектов основных средств", и 19.
После государственной регистрации права собственности квартиры в построенном жилом доме, предназначенные для сдачи внаем, принимаются организацией к учету в составе доходных вложений в материальные ценности, для учета которых Планом счетов предназначен счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности". Бухгалтерский учет доходных вложений в материальные ценности ведется в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденным приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н (п. 2 ПБУ 6/01).
Доходные вложения в материальные ценности принимаются к учету по первоначальной стоимости, которой признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации) (п. 7, 8 ПБУ 6/01).
В рассматриваемом примере квартиры в построенном жилом доме используются организацией для предоставления работникам в пользование по договору найма, то есть для оказания услуг, которые освобождаются от обложения НДС на основании подпункта 10 п. 2 ст. 149 НК РФ. Следовательно, в соответствии с подпунктом 1 п. 2 ст. 170 НК РФ приходящаяся на стоимость этих квартир часть суммы НДС, предъявленной подрядной организацией, а также соответствующая часть суммы НДС по услугам заказчика-застройщика включаются в стоимость полученных квартир. Таким образом, первоначальная стоимость квартир в рассматриваемой ситуации определяется как вся сумма, инвестированная организацией в их строительство, с учетом НДС.
Первоначальная стоимость полученных организацией квартир отражается по дебету счета 03 в корреспонденции с кредитом счета 08, субсчет "Строительство объектов основных средств".
Используемые для сдачи внаем квартиры, находящиеся на балансе организации, являются для целей налогообложения прибыли амортизируемым имуществом (ст. 256 НК РФ), относящимся согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1, к десятой амортизационной группе (имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет).
Первоначальная стоимость квартир определяется согласно п. 1 ст. 257 НК РФ как сумма расходов на их приобретение (строительство) с учетом НДС и в данном случае соответствует первоначальной стоимости квартир, отраженной в бухгалтерском учете.
|
Назначение учетной записи
|
Дебет
|
Кредит
|
Сумма, руб.
|
|
Отражено направление собственных средств организации на финансирование инвестиционного проекта путем перечисления аванса подрядной организации (12 154 000 руб. х 30%) | |||
|
Получены денежные средства от соинвесторов на строительство жилого дома, подлежащие перечислению подрядной организации (11 800 000 руб. - 3 646 200 руб.) | |||
|
Отражено направление денежных средств, полученных от соинвесторов, на выплату аванса подрядной организации | |||
|
Получены денежные средства от соинвесторов (в части стоимости услуг заказчика-застройщика), остающиеся в распоряжении организации | |||
|
Исчислен НДС с суммы полученного аванса в счет оплаты услуг заказчика-застройщика (354 000 руб. х 18 / 118) | |||
|
Отражена сумма расходов по содержанию заказчика-застройщика |
02, 10, 69, 70 и др | ||
|
Принят от подрядчика законченный строительством жилой дом (без учета НДС, предъявленного подрядной организацией) | |||
|
Отражена сумма НДС по строительству жилого дома, предъявленная подрядной организацией | |||
|
Включена в фактические затраты по строительству стоимость услуг заказчика-застройщика (без НДС) | |||
|
Отражена сумма НДС со стоимости услуг заказчика-застройщика | |||
|
Списаны затраты по содержанию заказчика-застройщика | |||
|
Начислен НДС по реализации услуг заказчика-застройщика | |||
|
Принят к вычету НДС, исчисленный с полученного аванса в счет оплаты услуг заказчика-застройщика | |||
|
Списана стоимость переданных соинвесторам квартир в построенном жилом доме (в части стоимости работ, выполненных подрядной организацией, без учета НДС) (10 000 000 руб. х 70%) | |||
|
Списана стоимость переданных соинвесторам квартир в построенном жилом доме (в части стоимости услуг заказчика-застройщика, без учета НДС) (300 000 руб. х 70%) | |||
|
Отражена передача соинвесторам части суммы НДС, предъявленной подрядной организацией за выполненные работы по строительству жилого дома*1 (1 800 000 руб. х 70%) | |||
|
Отражена передача соинвесторам части суммы НДС со стоимости услуг заказчика-застройщика*1 (54 000 руб. х 70%) | |||
|
Суммы НДС по квартирам, переходящим в соответствии с инвестиционным договором в собственность организации, отнесены на увеличение стоимости данных квартир (1 800 000 руб. х 30% + 54 000 руб. х 30%) | |||
|
Часть квартир в построенном доме, строительство которых было профинансировано за счет средств организации, принята к учету в составе доходных вложений в материальные ценности (11 800 000 руб. х 30%) |
_____
*1 В соответствии с абзацем первым п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства. Вышеуказанные вычеты производятся по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства (основных средств) с момента, указанного в абзаце втором п. 2 ст. 259 НК РФ, или при реализации объекта незавершенного капитального строительства (п. 5 ст. 172 Кодекса). Таким образом, право на вычет сумм НДС, уплаченных при строительстве жилого дома, может возникнуть у соинвесторов, принимающих построенные квартиры к себе на баланс. При этом для принятия к вычету у соинвестора вышеуказанных сумм НДС необходимо наличие счетов-фактур и документов, подтверждающих фактическую уплату налога (п. 1 ст. 169 и п. 1 ст. 172 НК РФ).
Специалисты налоговых органов в ответах на частные вопросы налогоплательщиков рекомендуют следующий порядок оформления счетов-фактур при строительстве объекта (когда организация-инвестор финансирует строительство, а заказчик-застройщик реализует инвестиционный проект с привлечением подрядных организаций), основанный на Правилах ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 914, и письме МНС России от 21.05.2001 N ВГ-6-03/404 "О применении счетов-фактур при расчетах по налогу на добавленную стоимость":
- заказчик-застройщик представляет инвестору сводный счет-фактуру по построенному объекту. Сводный счет-фактура составляется в двух экземплярах на основании счетов-фактур, ранее полученных заказчиком-застройщиком от поставщиков оборудования (материалов) и подрядчиков по выполненным строительно-монтажным работам. Второй экземпляр сводного счета-фактуры хранится у заказчика-застройщика в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж;
- счета-фактуры, полученные заказчиком-застройщиком от поставщиков оборудования (материалов) и подрядчиков по выполненным строительно-монтажным работам, хранятся у заказчика-застройщика в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации их в книге покупок. Копии этих счетов-фактур прилагаются заказчиком-застройщиком к сводному счету-фактуре, который представляется инвестору. Кроме того, к сводному счету-фактуре заказчиком-застройщиком прилагаются документы, подтверждающие фактическую уплату сумм НДС поставщикам оборудования (материалов), а также подрядным организациям по выполненным строительно-монтажным работам;
- на оказываемые согласно договору услуги по организации строительства объекта заказчик выписывает счет-фактуру в двух экземплярах. Второй экземпляр счета-фактуры регистрируется у заказчика в книге продаж в установленном порядке. При этом стоимость услуг заказчика в сводный счет-фактуру, предъявляемый инвестору, не включается.
3. Бухгалтерский учет и налогообложение инвестиций в строительство производственного объекта
Пример 2.
МУП "Электросеть" по инвестиционному договору выступает в качестве заказчика и получает от ОАО "Жилкоминвест" 1 180 000 руб. на строительство электроподстанции. Построенные электроподстанция и сети в соответствии с заключенным договором принадлежат МУП, при этом на новую электроподстанцию подключаются в том числе нагрузки ОАО "Жилкоминвест". Строительство произведено подрядным способом, стоимость строительства - 1 180 000 руб., в том числе НДС - 180 000 руб.
Согласно п. 1.4, 2.1, 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, а также Инструкции по применению Плана счетов учет затрат на капитальное строительство ведется на счете 08 по фактическим расходам. Пунктом 7 ПБУ 2/94 определено, что затраты застройщика на строительство объекта складываются из расходов, связанных с его возведением, вводом в эксплуатацию или сдачей инвестору.
Расходы на строительство (без учета сумм НДС) учитываются на счете 08, субсчет "Строительство объектов основных средств", независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом.
При подрядном способе строительства выполненные и оформленные в установленном порядке строительные работы отражаются у застройщика-заказчика на счете 08, субсчет "Строительство объектов основных средств", в корреспонденции с кредитом счета 60 по договорной стоимости (без учета НДС) согласно оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций (п. 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций; Инструкция по применению Плана счетов).
Суммы НДС, предъявленные к уплате подрядчиком, отражаются по дебету счета 19 и кредиту счета 60.
Законченный капитальным строительством объект основных средств включается в состав объектов основных средств организации на основании п. 4, 5 ПБУ 6/01. При этом первоначальная стоимость принимаемого к бухгалтерскому учету основного средства определяется на основании п. 8 ПБУ 6/01.
После государственной регистрации права собственности на объект основных средств сформированная первоначальная стоимость этого объекта, принятого в эксплуатацию и оформленного в установленном порядке, списывается со счета 08, субсчет "Строительство объектов основных средств", в дебет счета 01 "Основные средства" (Инструкция по применению Плана счетов; п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н)*1.
_____
*1 Возникновение права собственности (права хозяйственного ведения) на здания, сооружения и другое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131, ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, в ред. от 29.06.2004 N 58-ФЗ). За регистрацию прав на недвижимое имущество взимается государственная пошлина в соответствии с налоговым законодательством (п. 2 ст. 11 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в ред. от 22.08.2004 N 122-ФЗ).
Пунктом 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, разъяснено, что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и которые фактически эксплуатируются, амортизация начисляется в общем порядке с 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. При принятии этих объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств после государственной регистрации производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации. Допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и которые фактически эксплуатируются, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.
Организация в общем случае вправе принять к вычету сумму НДС, уплаченную подрядчику, при наличии счета-фактуры и документов, подтверждающих фактическую оплату услуг подрядчика, после постановки на учет соответствующего объекта завершенного капитального строительства (основных средств) с момента, указанного в абзаце втором п. 2 ст. 259 НК РФ (то есть в месяце, следующем за месяцем ввода объекта в эксплуатацию), или при реализации объекта незавершенного капитального строительства (п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ). Разъяснения, приведенные в п. 32.1 Методических рекомендаций по применению главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденных приказом МНС России от 20.12.2000 N БГ-3-03/447, касающиеся покрытия уплаченного НДС за счет целевых средств, полученных на приобретение основных средств (нематериальных активов), применяются только налогоплательщиками-бюджетополучателями, поэтому в рассматриваемой ситуации организация вправе принять НДС к вычету в вышеуказанном порядке, что отражается по дебету счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" в корреспонденции со счетом 19.
Стоимость объектов основных средств в бухгалтерском учете погашается посредством начисления амортизации*1. При линейном способе годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из первоначальной стоимости объекта основных средств и нормы амортизации, исчисленной исходя из предполагаемого срока полезного использования этого объекта. В течение отчетного года амортизационные отчисления по объектам основных средств начисляются ежемесячно независимо от применяемого способа начисления в размере 1/12 годовой суммы (п. 17, 18, 19 ПБУ 6/01).
_____
*1 В данной схеме исходим из условия, что амортизация в бухгалтерском учете начисляется линейным способом, а срок полезного использования установлен равным 30 годам.
Начисление амортизационных отчислений по объектам основных средств начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия этих объектов к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этих объектов либо списания этих объектов с бухгалтерского учета (п. 21 ПБУ 6/01).
Пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, определено, что возмещение стоимости основных средств, осуществляемое в виде амортизационных отчислений, признается расходами по обычным видам деятельности. Величина амортизационных отчислений определяется на основе стоимости амортизируемых активов, срока полезного использования и принятых организацией способов начисления амортизации (п. 16 ПБУ 10/99).
Согласно Инструкции по применению Плана счетов использование средств целевого финансирования на приобретение внеоборотных активов, подлежащих амортизации, отражается записью по кредиту счета 98 "Доходы будущих периодов", субсчет "Безвозмездные поступления", и дебету счета 86 на дату ввода объекта основных средств в эксплуатацию. По мере начисления амортизации в бухгалтерском учете признаются внереализационные доходы (п. 8 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н), что отражается записями по дебету счета 98, субсчет "Безвозмездные поступления", в корреспонденции с кредитом счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет "Прочие доходы".
Кроме того, организация при предъявлении к вычету суммы НДС, уплаченной подрядчику за счет средств целевого финансирования, признает внереализационный доход, равный вышеуказанной сумме НДС. Данная операция также отражается по дебету счета 98, субсчет 98 "Безвозмездные поступления", и кредиту счета 91, субсчет "Прочие доходы".
В соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ для целей налогового учета объект основных средств также признается амортизируемым имуществом. Первоначальная стоимость объекта основных средств определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 257 НК РФ, как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором он пригоден для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с Кодексом.
Средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств инвесторов в соответствии с подпунктом 14 п. 1 ст. 251 НК РФ не учитываются для целей налогообложения прибыли. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, вышеуказанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
Созданное (приобретенное) за счет средств целевого финансирования амортизируемое имущество амортизации не подлежит (подпункт 7 п. 2 ст. 256 НК РФ).
При этом сумма НДС, уплаченная подрядчику за счет полученных от инвестора средств целевого финансирования и подлежащая вычету, для целей налогообложения является доходом организации, так как согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. В целях главы 25 НК РФ вышеуказанный доход признается на основании ст. 250 НК РФ (как доход, не связанный с реализацией товаров, работ, услуг). Датой признания такого дохода в данном случае является дата принятия к вычету НДС, уплаченного подрядчику (подпункт 2 п. 4 ст. 271 НК РФ).
|
Назначение учетной записи
|
Дебет
|
Кредит
|
Сумма, руб.
|
|
Отражено поступление средств от ОАО "Жилкоминвест" | |||
|
Отражена стоимость работ, выполненных подрядчиком (1 180 000 руб. - 180 000 руб.) | |||
|
Отражена сумма НДС, предъявленная подрядчиком | |||
|
Произведена оплата подрядчику | |||
|
Электроподстанция включена в состав основных средств | |||
|
Отражено использование средств целевого финансирования | |||
|
Сумма НДС, предъявленная подрядчиком, принята к вычету | |||
|
Признан внереализационный доход в сумме НДС, предъявленной подрядчиком | |||
|
Начислена амортизация по объекту основных средств (1 000 000 руб. : 30 лет: 12 мес.*1) | |||
|
Признан внереализационный доход в соответствующей части (1 000 000 руб. : 30 лет: 12 мес.*1) |
_____
*1 По рассматриваемой операции в налоговом учете организацией признается только доход в сумме НДС, подлежащей вычету, в то время как в бухгалтерском учете, как видно из вышеприведенной таблицы бухгалтерских записей, ежемесячно признаются внереализационные доходы в сумме 2778 руб. и расходы в виде амортизации в сумме 2778 руб. Вышеуказанные суммы представляют собой постоянные разницы, приводящие к возникновению постоянного налогового актива и обязательства (п. 4, 7 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль" ПБУ 18/02, утвержденного приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н). Постоянные налоговые обязательства отражаются в учете по дебету счета 99 "Прибыли и убытки", субсчет "Постоянные налоговые обязательства (активы)", а постоянные налоговые активы - по кредиту счета 99, субсчет "Постоянные налоговые обязательства (активы)", в корреспонденции со счетом 68 (п. 6, 7 ПБУ 18/02; Инструкция по применению Плана счетов).
При этом, поскольку постоянные налоговые обязательства и активы в данной ситуации равны друг другу и возникают одновременно, считаем, что исходя из требования рациональности ведения бухгалтерского учета организация может не отражать их возникновение (п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Учетная политика организации" ПБУ 1/98, утвержденного приказом Минфина России от 09.12.1998 N 60н).
Компания заключила договор долевого строительства (квартира) с застройщиком в целях получения финансового результата от использования в будущем жилого помещения. Жилое помещение будет сдано в 2019г. Вопрос: как правильно оформлять расходы на приобретение (ежемесячные платежи и др. расходы - натариус, юрист и т.п.)? В бухгалтерском и налоговом учете? Когда возникает обязательство по налогу на имущество? Если например предприятие не решило будет это помещение продано или нет после регистрации это влияет на ведение учета? Т.е. приобретение товара или основного средства?
Инвесторы, перечислившие средства на строительство по договорам с застройщиком, учитывают средства по дебету счета 76 до окончания строительства и получения от застройщика затрат на строительство.
Помещения являются для инвестора инвестиционным активом. Поэтому расходы на нотариус и юриста включаются в бухгалтерском учете в первоначальную стоимость.
Дебет 76 субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51 (перечислены застройщику средства на строительство объекта).
Дебет 08-3 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком» (принят от застройщика построенный объект);
Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком» (отражен входной НДС по построенному объекту на основании счета-фактуры (сводного счета-фактуры)), полученного от застройщика;
Если объект строительства, предназначенный для продажи, инвестор учитывает в следующем порядке.
Дебет 43 Кредит 08-3 (принят к учету объект, предназначенный для продажи).
Или, если построенный объект для собственных нужд.
Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3 (принят к учету и введен в эксплуатацию построенный объект по первоначальной стоимости).
Российские организации платят налог на имущество с объектов, которые учтены на счетах 01 «Основные средства.
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство
Правовые основы инвестиционной деятельности
Порядок ведения инвестиционной деятельности, связанной с капитальным строительством объектов, регулируется Законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ . Под инвестиционной деятельностью понимают вложение средств в целях получения прибыли и (или) достижения другого полезного эффекта (). В частности, инвестировать строительство объекта можно для его дальнейшей продажи или для собственных нужд.
Одним из основных субъектов инвестиционной деятельности является инвестор (). Функции инвестора может выполнять либо сам застройщик, либо привлеченный инвестор.*
Отражение в бухучете операций по инвестированию зависит от того, кто инвестирует в строительство:
- привлеченный инвестор;
- застройщик, который одновременно является инвестором.
Бухучет у привлеченного инвестора*
Привлеченный инвестор вкладывает средства в строительство на основании договора инвестирования, который заключается с застройщиком (п. 1 ст. 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). Согласно этому договору застройщик привлекает средства инвестора для строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом и обязуется построить объект и передать инвестору в определенные договором сроки.
Внимание: договор инвестирования (инвестиционный договор) не является самостоятельным видом гражданско-правовых договоров. Такая позиция отражена в постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 . Этим постановлением арбитражные суды будут руководствоваться при рассмотрении дел, связанных с заключением, исполнением и квалификацией инвестиционных договоров.
В зависимости от включенных в него условий договор инвестирования, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ, может быть квалифицирован либо как договор купли-продажи будущего объекта недвижимости, либо как договор подряда, либо как договор простого товарищества. На практике такой подход может повлиять на порядок ведения бухучета операций, связанных с реализацией инвестиционных проектов.
Внимание: запрещено привлекать средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов по инвестиционному договору (п. 2–2.1 статьи 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Так же как и уступать гражданам права по таким договорам, заключенным с организациями или индивидуальными предпринимателями (п. 3 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
В бухучете каждую операцию по перечислению средств (инвестиционного взноса) застройщику привлеченный инвестор отражает проводкой:*
– перечислены застройщику средства на строительство объекта.
По окончании строительства инвестор принимает от заказчика объект по акту приемки-передачи. Подробнее об этом см. Как застройщику оформить документы для передачи объекта инвестору.
Порядок отражения в бухучете принятого инвестором объекта зависит от характера его дальнейшего использования:
- объект используется для собственных нужд (например, в производственной деятельности или для сдачи в аренду);
- объект предназначен для продажи.
Объект, предназначенный для собственных нужд, который соответствует критериям пункта 4 ПБУ 6/01 , инвестор принимает к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01).
Первоначальную стоимость объекта инвестор формирует с учетом всех затрат, связанных с его строительством и доведением до состояния, пригодного к эксплуатации (п. 8 ПБУ 6/01).
В частности, в первоначальную стоимость объекта инвестор включает:*
- расходы на строительство, полученные от застройщика;
- вознаграждение застройщика, если оно выделено отдельной суммой в инвестиционном договоре;
- госпошлину за регистрацию права собственности на построенный объект ( , );
- проценты по привлеченным кредитам и займам с учетом требований ПБУ 15/2008 , если для финансирования объекта строительства были использованы привлеченные денежные средства (кредиты и займы).
Для отражения затрат, связанных со строительством объекта, инвестор использует счет 08-3 «Строительство объектов основных средств». Операции, связанные с принятием к учету построенного объекта, отражает проводками:*
– отражен НДС по построенному объекту на основании счета-фактуры (сводного счета-фактуры), полученного от застройщика;
– принят к вычету НДС по построенному объекту;
Дебет 08-3 Кредит 60 субсчет «Расчеты с застройщиком за услуги по организации строительства»
– отражена сумма вознаграждения, причитающаяся застройщику;
Дебет 08-3 Кредит 23 (25, 26, 60, 68, 70, 76...)
Дебет 19 Кредит 60
– отражен НДС по вознаграждению застройщика и прочим затратам, связанным с доведением объекта до состояния, пригодного к использованию;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС по вознаграждению застройщика и прочим затратам, связанным с доведением объекта до состояния, пригодного к использованию.
Объект строительства, полностью готовый к эксплуатации, инвестор отражает на счете 01 «Основные средства» или счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (например, если построенный объект инвестор планирует сдавать в аренду). В бухучете инвестор отражает эту операцию проводкой:
– принят к учету и введен в эксплуатацию построенный объект по первоначальной стоимости.
При этом учитывайте особенности учета объектов основных средств, права собственности на которые не зарегистрированы.*
Момент принятия объекта основных средств к учету (отражения его стоимости на счете 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности») определяется оформлением акта о приеме-передаче здания (сооружения) в одном экземпляре. Акт заполните по самостоятельно разработанной форме или используйте унифицированную форму акта № ОС-1а . При этом документы должны содержать обязательные реквизиты, предусмотренные частью 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. Кроме того, их должен утвердить руководитель организации (ч. 4 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).
Для заполнения акта используйте данные из первичных учетных документов и технической документации, приложенной к инвестиционному договору на строительство.
Одновременно с составлением акта о приеме-передаче здания (сооружения) заполните инвентарную карточку в одном экземпляре. Карточку составьте в произвольном виде с учетом требования части 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ или используйте унифицированную форму № ОС-6 (№ ОС-6а). Малые предприятия могут использовать инвентарную книгу по форме № ОС-6б . Это следует из положений части 4 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. Инвентарную карточку оформляйте на основании акта и первичных документов.
Такой порядок предусмотрен пунктом 12 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н .
Внимание: несвоевременное оформление первичных документов по учету основных средств признается грубым нарушением правил учета объектов налогообложения. Ответственность за него предусмотрена Налогового кодекса РФ.
Если такие нарушения допускались в течение одного налогового периода, налоговая инспекция вправе оштрафовать организацию на сумму 5000 руб. Если нарушения будут обнаружены в разных налоговых периодах, размер штрафа увеличится до 15 000 руб.
Нарушения, которые привели к занижению налоговой базы, повлекут за собой штраф в размере 10 процентов от суммы каждого неуплаченного налога, но не менее 15 000 руб.
За неправильное оформление первичных документов по учету основных средств налоговая ответственность не предусмотрена (гл. 16 НК РФ).
Пример отражения в бухучете операций по инвестированию строительства. Инвестор финансирует строительство объекта для собственных нужд
ООО «Производственная фирма "Мастер"» (инвестор) и ООО «Альфа» (застройщик) заключили инвестиционный договор от 13 июля 2014 г. № 18 на строительство офисного центра, предназначенного для сдачи в аренду. Стоимость инвестиционного проекта – 59 000 000 руб. (в т. ч. НДС – 9 000 000 руб.). Финансирование строительства осуществляется тремя платежами:
- в августе 2014 года «Мастер» перечисляет «Альфе» 23 000 000 руб.;
- в январе 2015 года – 16 000 000 руб.;
- в августе 2015 года – 20 000 000 руб.
В январе 2016 года строительство офисного центра было завершено. В этом же месяце «Альфа» передала построенный объект «Мастеру» по акту приемки-передачи. В феврале 2016 года «Мастер» зарегистрировал право собственности на офисный центр и ввел его в эксплуатацию.
Для отражения операций с застройщиком бухгалтер «Мастера» использует открытый к счету 76 субсчет «Расчеты с застройщиком».
В бухучете «Мастера» операции по инвестированию строительства отражены следующими проводками.
В августе 2014 года:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
– 23 000 000 руб. – перечислен первый платеж застройщику на строительство офисного центра.
В январе 2015 года:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
– 16 000 000 руб. – перечислен второй платеж застройщику на строительство офисного центра.
В августе 2015 года:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
– 20 000 000 руб. – перечислен третий платеж застройщику на строительство офисного центра.
В январе 2016 года:
Дебет 08-3 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком»
– 50 000 000 руб. – принят от застройщика офисный центр;
Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком»
– 9 000 000 руб. – отражен НДС, выставленный застройщиком в сводном счете-фактуре;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 9 000 000 руб. – принят к вычету НДС по построенному зданию.
В феврале 2016 года:
Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 51
– 15 000 руб. – перечислена госпошлина за регистрацию права собственности на построенный офисный центр;
Дебет 08-3 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– 15 000 руб. – увеличена первоначальная стоимость офисного центра на сумму госпошлины за регистрацию права собственности;
Дебет 03 субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3
– 50 015 000 руб. (50 000 000 руб. + 15 000 руб.) – введен в эксплуатацию офисный центр.
Объект строительства, предназначенный для продажи, инвестор учитывает в следующем порядке.
После получения объекта от застройщика инвестор принимает его к учету по стоимости приобретения (п. 13 ПБУ 5/01). Операции, связанные с принятием к учету объекта, инвестор отражает проводками:*
Дебет 08-3 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком»
– принят от застройщика построенный объект;
Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком»
– отражен входной НДС по построенному объекту на основании счета-фактуры (сводного счета-фактуры), полученного от застройщика;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету входной НДС по построенному объекту;
Дебет 43 Кредит 08-3
– принят к учету объект, предназначенный для продажи.
Из статьи журнала
Инвестор: организация учета
Организация является инвестором*
Организация, которая выполняет только функции инвестора, для постройки (изготовления) основного средства подрядным способом должна найти организацию, которая возьмет на себя функции заказчика. С заказчиком заключается договор на строительство (изготовление) основного средства ().
До тех пор пока строительство не будет закончено и объект не будет передан организации, все суммы, перечисленные заказчику на строительство (изготовление), учитывайте в составе дебиторской задолженности. При этом делайте проводки:
Дебет 76 Кредит 50 (51...)
– перечислены заказчику средства на строительство (изготовление) основного средства.
В момент принятия сооруженного объекта к учету (в момент отражения его стоимости на счете 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности») заполните акт по форме № ОС-1а (ОС-1 , ОС-1б) в одном экземпляре (абз. 2 указаний, утвержденных «Строительство объектов основных средств». При этом делайте проводки:
Дебет 08-3 Кредит 76
– принят от заказчика построенный (изготовленный) объект;
Дебет 19 Кредит 76
– отражен НДС, предъявленный подрядчиком (на основании сводного счета-фактуры, полученного от заказчика);
Дебет 08-3 Кредит 60
– отражена сумма вознаграждения, причитающаяся заказчику;
Дебет 08-3 Кредит 23 (25, 26, 60,70, 76...)
– отражены прочие затраты, связанные с доведением построенного объекта до состояния, пригодного к использованию;
Дебет 19 Кредит 60 (76)
– отражен НДС по вознаграждению заказчика и по прочим затратам, связанным с доведением объекта до состояния, пригодного к использованию.
Принятие построенных (изготовленных) объектов основных средств к учету отражайте на счете 01 «Основные средства» или счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», к которым откройте субсчета «Основное средство на складе (в запасе)» и «Основное средство в эксплуатации». Если по времени постановка основного средства на учет и его ввод в эксплуатацию совпадают, сделайте проводку:
Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3
– принято к учету и введено в эксплуатацию построенное (изготовленное) основное средство по первоначальной стоимости.
Если моменты постановки основного средства на учет и его ввода в эксплуатацию не совпадают, сделайте проводку:
Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство на складе (в запасе)» Кредит 08-3
– учтен построенный (изготовленный) объект в составе основных средств по первоначальной стоимости.
В бухучете стоимость построенных (изготовленных) основных средств погашайте путем начисления амортизации . По основным средствам некоммерческих организаций начисляется износ . Такой порядок предусмотрен в пункте 17 ПБУ 6/01.